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本文作者：鄒士年作者單位：國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部

自2010年4月國務(wù)院頒布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國10條”）以來，本輪史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多，投資和投機需求已初步得到遏制。從國際經(jīng)驗看，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收是一個必不可少的條件。當前，應(yīng)當抓緊開征房產(chǎn)稅，建立控制房價的長效機制，進而促進房價的合理回歸。

一、目前房地產(chǎn)調(diào)控仍未到位

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，我國百城房地產(chǎn)市場均價于2011年8月到達最高位后，到今年5月已經(jīng)持續(xù)回落9個月。但是，房地產(chǎn)市場價格依然沒有回歸到合理價位。目前，國際比較公認的合理房價標志就是房價收入比，即房屋總價與居民家庭年收入的比值。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比值超過6倍往往就視為出現(xiàn)泡沫。鑒于我國經(jīng)濟高增長的實際情況，一般認為6～7倍應(yīng)該是合理區(qū)間。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的報告，2011年，我國城鎮(zhèn)居民房價收入比回落至7.5倍，接近合理區(qū)間。大中型城市的房價收入比均明顯偏高，深圳、杭州、北京、廈門、上海2011年房價收入比分別達到15.6、14.1、12.94、12.48、12.4倍；而倫敦房價收入比為6.9倍，首爾為7.7倍，紐約為7.9倍，悉尼為8.5倍。

二、主要原因

（一）不合理的土地機制

土地出讓金制度和與土地相關(guān)的稅費制度不合理，成為我國房價不合理的源頭。經(jīng)過30多年的土地制度改革，我國逐步形成土地出讓由政府壟斷，以招、拍、掛方式為主，一次性收取70年土地出讓金的城市土地出讓制度。政府可以通過對市場上土地供給數(shù)量的控制進而控制土地的價格。分稅制以來，地方財權(quán)與事權(quán)的不匹配，地方政府對土地財政具有嚴重的依賴性和成癮性，賣地成為獲取財政收入最簡便且有效的手段。土地出讓金收入占地方財政收入比重從1999年的9.19%上升到2009年的43.75%，最高的2003年達到55.04%。在當前經(jīng)濟快速下滑的背景下，很多地方政府希望微調(diào)中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以獲取資金，刺激經(jīng)濟增長。

（二）房地產(chǎn)市場融資方式

房地產(chǎn)項目資本金比率過低，使開發(fā)商投資門檻過低，加大了銀行風(fēng)險。2009年，為了應(yīng)對金融危機，擴大投資，國務(wù)院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，不足的資金由銀行提供。過低的資本金使得開發(fā)商在房價的博弈中把更多風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行；而銀行的貸款支持助長了住房投機行為。如果沒有銀行資金支持，投機性購房需求將大大削弱，房價也就不可能大幅上漲。

（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收

缺乏住房持有環(huán)節(jié)的稅收，使住房持有成本很低，降低了投機風(fēng)險，鼓勵住房投機，推高了房價。房地產(chǎn)商品化10多年來，房地產(chǎn)保有稅收入占地方稅收收入比重從1999年的7.32%到2009年為6.76%，不升反降，造成的直接后果就是很多富裕家庭持有多套房產(chǎn)，造成供求關(guān)系失衡，推高了房價。當前的調(diào)控對于前期投機者的持有沒有構(gòu)成威脅。

（四）沒有涉及收入分配問題

不合理的收入分配體制是造成全國尤其是一線城市房價收入比值居高不下的主要原因。由于不合理的收入分配機制和稅收對高收入行業(yè)的調(diào)節(jié)力度較弱，導(dǎo)致財富分配極不均衡。在這種情況下，高收入者為自己的資金尋找保值增值的渠道是十分正常的事，在房地產(chǎn)市場稅收制度不完善的情況下選擇投資房地產(chǎn)也是理性的。只是這種投資推動了房價的不合理上漲，進一步拉大了社會收入差距。

三、當前以限購為主的調(diào)控政策只能治標，難以治本

本輪房地產(chǎn)調(diào)控在嚴格的限購下，對于投資和投機性需求的遏制比較明顯。以北京為例，自2011年2月17日以來，北京市共有1.4萬戶申請家庭未通過購房資格審核，投資投機性購房需求基本被擠出；首次購房家庭比重持續(xù)保持在90%左右，較好地保障了剛性住房需求和改善性住房需求。從全國看，對于房價的調(diào)控效果直到2011年三季度之后才逐步顯現(xiàn)，房價自2011年8月份達到高點之后，開始緩慢下滑。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2012年5月，全國100個城市住宅均價為每平方米8684元，環(huán)比下跌0.31%，已連續(xù)9個月出現(xiàn)下跌。但是，2012年6月，全國100個城市（新建）住宅均價為每平方米8688元，5月環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢。連跌9個月的房價實際僅下跌2.2%，而目前下跌趨勢已終止，部分地區(qū)房價已經(jīng)超過2009年底調(diào)控初期的水平，如果僅僅依靠現(xiàn)有調(diào)控措施，很難實現(xiàn)房價合理回歸。事實上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控僅僅遏制了房地產(chǎn)投資、投機性需求，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅之前，前期的投資、投機性購房由于調(diào)控后導(dǎo)致房租上漲不急于出售，減少了市場供給。而房地產(chǎn)開發(fā)投資在嚴厲調(diào)控下增速大幅下降，不利于未來住房的有效供給?？梢姡瑑H從供需層面分析，由于沒有根本觸及造成房價上漲的土地、融資、稅收和收入分配的根源，本輪調(diào)控對房價合理回歸的作用遠沒有期望的那么高。同時，各方對當前這種行政性調(diào)控的結(jié)束持有較高預(yù)期，政策哪怕只有一點松動都會導(dǎo)致房價的報復(fù)性上漲。最近央行的連續(xù)降息已經(jīng)為市場房價的上升帶來預(yù)期，房價開始重拾攀升勢頭。因此，在房價合理回歸機制形成之前，房地產(chǎn)調(diào)控措施絲毫不能松動，否則將前功盡棄。

四、建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制

2012年，是我國房地產(chǎn)從調(diào)控周期進入制度建設(shè)周期的最佳時間窗口，應(yīng)抓住目前房價回調(diào)的關(guān)鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，完善土地制度和稅收制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，促進房價的合理回歸。

（一）建立公正的房地產(chǎn)土地出讓制度

加大城市土地供給，保障與城市人口增加相匹配的住房建設(shè)用地；改革土地出讓方式，在堅持“招拍掛”制度的前提下，明確對競拍企業(yè)的資質(zhì)要求、土地用途、規(guī)劃方案及有關(guān)配套指標的公示要求。應(yīng)一律實行零底價起拍，以防地方政府人為抬高地價。在房地產(chǎn)開發(fā)期間向開發(fā)商收取土地租金，在房產(chǎn)使用期間向房屋產(chǎn)權(quán)者收取土地租金。這樣，避免開發(fā)商在房屋建成后捂盤惜售。對未按約開發(fā)土地的行為，政府應(yīng)當加大處罰力度，收取違約金或收回土地。

（二）建立健康的房地產(chǎn)稅收體制

借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，應(yīng)建立健康的房地產(chǎn)稅收體制，簡化稅種，加強持有環(huán)節(jié)稅收征收，適當降低流轉(zhuǎn)稅稅負水平。具體來說，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅及土地閑置費合并為房地產(chǎn)稅，由房地產(chǎn)所有者繳納，按年征收，分期上繳，這樣更為合理，也更有利于遏制住房投機。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以所得稅為主，取消營業(yè)稅和土地增值稅，對房產(chǎn)增值部分征收房產(chǎn)所得稅，對改善型購房，如果在購買第二套房后的一定時間（如一年）內(nèi)出售原住房，可免征房產(chǎn)所得稅。這樣既能抑制投機，又不傷害改善型住房的買賣。另外，對于多套住房，按照扣除一定的人均占有面積后實施階梯房產(chǎn)稅。這樣可以防止部分人占有多套住房的行為，增加市場的存量房供給，促進房價的合理回歸；同時，有利于節(jié)約用地。

（三）建立合理的房地產(chǎn)投融資體制

為了促使開發(fā)商能夠在房價博弈過程中主動降價，必須對當前的房地產(chǎn)市場去杠桿化，提高房地產(chǎn)項目資本金比例及貸款利率，迫使開發(fā)商加快住房銷售和資金回籠，減少捂盤惜售、哄抬房價的行為。對于購房者的按揭貸款，應(yīng)該大力支持首套，對于二套貸款減少貸款比例；同時，降低貸款期限，嚴禁用銀行貸款進行三套及三套以上的住房投資活動。

（四）改革社會收入分配制度

收入差距過大是出現(xiàn)一些家庭擁有多套住房并推高房價的主要原因。首先，應(yīng)消除行業(yè)壟斷和權(quán)力腐敗帶來的收入不公，加強對壟斷行業(yè)和權(quán)力部門收入分配的監(jiān)督約束。其次，消除財產(chǎn)性收入差距過大造成的收入分配不公，對占有兩套及以上住房開征房產(chǎn)稅。第三，加大對灰色收入的稅收征管和查處。第四，應(yīng)降低中小企業(yè)的稅負和降低中等收入者的個稅水平，提高最低工資標準，以增加中低收入者的收入。同時，應(yīng)盡快開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，以降低富二代不勞而獲的程度，形成相對公平的競爭環(huán)境。