住房按揭證券化投資
前言：本站為你精心整理了住房按揭證券化投資范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。
論文內容摘要：本文從住房按揭貸款的模式包括對信托模式和真實出售性質的分析，以及銀行實施住房按揭證券化的目的等方面，系統論述了銀行不能為投資機構提供擔保，反駁了一些學者持有的投資機構對發(fā)起機構持有追索權這一觀點，以期為我國住房按揭證券化提供借鑒。
近年來，為化解日益緊迫的金融風險，我國引入了資產證券化制度。同時，為了規(guī)范住房按揭貸款證券化，2005年4月，央行和銀監(jiān)會聯合頒布了《信貸資產證券化試點管理辦法》(以下簡稱《辦法》)?！掇k法》對我國的住房按揭證券化帶來了法律上的依據和保障，正式確立了我國信貸資產證券化的信托模式，確立了信托受益憑證的證券性質。學術界也展開了激烈的討論，有學者認為，《辦法》第47條規(guī)定：投資機構的追索權僅限于信托財產。
雖然從表面上看，《辦法》第47條似乎禁止采用了“追索權”，但第47條所說的“追索權”和作為發(fā)起機構擔保的“追索權”在含義上完全不同。仔細分析可知，第47條強調的是存量資產一旦信托，便與發(fā)起機構相隔離，投資者不能向發(fā)起機構行使請求權，只能從存量資產產生的現金流獲得收益，所以這里的“追索權”談的是投資者收益的來源問題；而我們這里討論的追索權談的是發(fā)起機構向投資者提供擔保的問題。這一觀點的理由是：在信托模式中，投資者作為受益人取得的只是所有權權能中的受益權，享有的只是“衡平法上的所有權”，而不是真正的所有權，因此受益人不必承擔所有者風險；從發(fā)展我國資產證券化的內在要求來看，對投資者承諾“追索權”有利于提高資產支持證券的信用度，增強廣大投資者的信心。
這個觀點引起了筆者從不同角度的思考，筆者認為，該學者的觀點是不正確的。受益人對發(fā)起機構是沒有追索權的，也就是從這個角度上說，發(fā)起人是不能對受益人進行擔保的。具體原因可以從以下幾個角度展開論述。
現行住房按揭證券化的模式不允許發(fā)起人向投資人提供擔保
（一）我國的住房按揭證券化是信托模式
《辦法》第2條規(guī)定：“在中國境內，銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將信貸資產信托給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動，適用本辦法?！?/p>
住房按揭證券化受托人一般被稱為特殊目的機構（specialpurposevehicle，簡稱為SPV）SPV一般分為特殊目的公司(SPC，specialpurposecompany)和特殊目的信托(SPT，specialpurposetrust)兩種形式。由于SPC不符合《公司法》的規(guī)定，我國進行住房按揭證券化將采用特殊目的信托（SPT）方式，在公開的債券市場上進行招標，基本上是發(fā)行基于中長期信貸資產的信托計劃或者債券，為的就是將中長期資產變現、提高流動性、減少信貸風險。
信托是一種起源于英美的制度設計，其基本含義是“委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行個管理或者處分的行為?！睆男磐蟹ㄉ蟻砜?，信托主要有以下特征：信托是為他人管理、處分財產的一種法律安排；是委托人向受托人轉移財產權或財產處分權，受托人成為名義上的所有人；受托人是對外唯一有權管理、處分信托財產權的人；受托人的任務的執(zhí)行、權利的行使受受托目的的拘束，必須為了收益人的利益行事（而不是受委托人和受益人的控制）。
從其運行機制上來看，信托應當遵循兩個最基本的法律原則：一是信托財產的所有權和利益分離。即信托一旦成立，委托人轉移給受托人的財產就成為信托財產，所有權由受托人取得，但信托財產本身及其產生的任何收益不能由受托人取得而只能由收益人享有。二是信托財產的獨立性。即在法律上，信托財產與委托人、受托人及收益人三方自有財產相分離，運作上必須獨立加以管理，而且免于委托人、受托人及收益人三方債權人的追索。
由此可見，信托財產的獨立性決定了發(fā)起機構的財產和受托人以及投資機構也就是受益人的財產是彼此分離的，要使這三方的財產真正獨立，就必須盡量避免三方有債權債務關系及其追索關系，如果承認發(fā)起人可以對信托資產進行擔保，那么必將容易混淆投資機構、發(fā)起機構以及受托人財產，影響信托財產獨立性的性質，從這個角度來說，發(fā)起人是不能為投資機構提供擔保的，投資人也不享有對發(fā)起機構的追索權。
（二）我國住房按揭證券化是改良的美國模式
住房貸款證券化首先始于上世紀70年代的美國，作為一種高效的房地產資金融通運作模式在以后十年中被歐洲諸國紛紛效仿，上個世紀90年代又在經濟發(fā)達的新加坡、日本、韓國等東南亞國家迅速流行。
信貸資產證券化的模式選擇，在國際上有三種通行模式：一是美國模式，也稱表外融資模式，即在銀行外部設立特殊機構(SPV)，用以收購銀行資產，實現資產的真實出售；二是德國模式，也稱表內融資模式，即在銀行內部設立一個機構，由這個機構運作證券化業(yè)務，資產的所有權仍屬于銀行，保留在銀行的資產負債表中；三是澳大利亞模式，也稱準表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產剝離出去。
關于模式的選擇一直是國內銀行界爭議不斷的話題。在建設銀行和工商銀行以往上報的方案中，都采取的是表內融資模式。在2002年底，央行一改常態(tài)，希望商業(yè)銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進房貸證券化。而對于銀行所熱衷的準表外融資模式，由于我國法律上不允許銀行出資成立相關機構，所以表外融資模式已成為銀行進行房貸證券化的惟一通道。此次建行最終方案采用的表外融資模式，即在銀行外部設立特殊機構(SPV)，用以收購銀行資產，實現資產的真實出售。
《辦法》第47條規(guī)定：“資產支持證券——不是信貸資產證券化發(fā)起機構、特定目的信托受托機構或任何其他機構的負債”，該條否定了投資者享有的是對“信貸資產證券化發(fā)起機構、特定目的信托受托機構或任何其他機構”的債權。也就是說《辦法》明確否認了投資者與發(fā)起機構、受托機構或其他機構之間存在債務關系。由此可見，我國住房按揭證券化采取的是美國的真實出售的模式。那么，什么是真實出售呢？
“真實出售”(REAL?SALE)是經濟學上的概念，是指在資產轉移過程中，賣方將資產的所有權益與風險，即資產的權利義務全部轉讓給買方，賣方將對資產不再享有權利也不負擔義務，買方作為資產的新的所有人，將獨立享有權利和承擔義務。從法律的角度而言，就是指資產所有權的轉移，即合同法律制度中的債權轉讓。所謂債權轉讓是指不改變債的內容，由債權人與第三人協議將其債權轉讓給第三人的雙方法律行為。在證券化資產轉讓的過程中，債權人為發(fā)起人(商業(yè)銀行)，第三人為受讓人(SPV)。
美國法在研究“風險隔離”問題時強調“真實出售”。只有做到“真實出售”，才能將存量資產與發(fā)起人的破產風險隔離。原因顯而易見，“真實出售”是所有權的完全轉讓，而對已經轉讓并屬于他人的財產清算組是不能將其歸入發(fā)起人的破產財團的。但在美國法院會調查銷售行為的“真實性”，并經常將非“真實出售”的資產轉讓重新定性為擔保貸款。簡言之，真實出售就是發(fā)起人將自己對住房按揭的債權全部賣給SPV，而非真實出售就是發(fā)起人只是把自己的資產擔保貸款給了SPV。從表面上看，二者區(qū)別不大，但實質上二者是完全不同的。假如應收款出現違約，造成資產池價值減少。在“真實出售”的情況下，該風險由投資者承擔，因為發(fā)起人已經將應收款銷售給投資者，投資者是該應收款的所有人，自然要承擔風險；但在擔保借款的情況下，風險仍由發(fā)起人承擔，不管作為抵押的資產池價值如何變化，發(fā)起人仍要按約向投資者支付本息。尤其在發(fā)起人面臨破產的情況下，美國法院會很仔細做出區(qū)別，如果法院將證券化資產的轉讓重新定性為“擔保貸款”，那么便會根據U.C.C第9章和美國破產法第541節(jié)的規(guī)定將證券化資產歸入破產財團。
在資產證券化最為發(fā)達的美國，“風險隔離”問題是學者研究的重點。有學者甚至指出“資產證券化的實質就是風險隔離”。投資者購買資產支持證券針對的是存量資產未來帶來的可靠收益，而不是證券發(fā)行人或發(fā)起機構的資產實力。所以投資者會要求發(fā)起機構將擬證券化的存量資產剝離，使其不受發(fā)起機構自身風險的影響。這種風險主要表現為發(fā)起人的破產風險，如果存量資產不能與發(fā)起機構“隔離”，若發(fā)起機構破產，清算組將該財產歸入破產財團進行分配，那投資者的利益便無法保障。因此能否做到風險隔離,使投資者放心收取存量資產產生的現金流是證券化成敗的關鍵。
因此，從這個模式上來看，真實出售的目的便進一步的證實了一個道理，即發(fā)起人在把自己的資產轉移給SPV以后，就不能對這部分資產提供任何擔保了，否則，這顯然違背了真實出售隔離銀行資產風險的目的和初衷，因此，銀行是不能給投資機構提供擔保的，當然，投資機構對銀行也沒有任何的追索權。
銀行實施住房按揭證券化不允許發(fā)起人向投資人提供擔保
截止到2003年底，我國住房按揭貸款累計余額已達12000多億元。個人住房貸款占商業(yè)銀行各項貸款余額的比重，已由1997年的0.39％上升到9.27%。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%～20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。通過資產證券化，銀行將這些流動性差的存量貸款打包賣給具有風險隔離功能的“特殊目的機構”（SpecialPurposeVehicle），然后由SPV向投資者發(fā)行以該存量資產為擔保的資產支持證券，出售證券所得資金由SPV轉交銀行，這樣銀行不僅獲得一筆優(yōu)質資產，而且也將貸款風險分散給眾多的投資者。因此，銀行實施證券化的目的是要把風險轉移出去，如果還要銀行對這部分資產實施擔保的話，必然會影響風險的轉移，實施證券化也就沒有多大的意義了。
同時，央行之所以不同意表內融資的模式，其目的就是要分離銀行資產與拿出去進行證券化這部分資產的風險。因為如果采取表內融資，讓銀行自己出一大部分資金成立特殊目的機構，那么必定會占去銀行一大部分資金，根本達不到剝離流動性較差的按揭貸款，實現資本的流動性的目的。既然已經實施了表外融資，如果還讓銀行對這些資產的證券化實施擔保的話，那么真實出售，表外融資的目的就完全達不到了，隔離銀行資產和這部分證券的風險也就成了一句空話。
保障投資人權益的方法
有的學者認為，讓銀行對證券化提供擔保是為了信用增級，保護投資人的權益。而筆者則認為，這種擔心也是沒有必要的，因為保護投資人利益的方式有很多，本文簡單列述其中的一二，以供學者們參考。
（一）完善保險擔保機制，健全金融服務體系
在美國，住房抵押貸款債券之所以倍受歡迎，與美國政府利用政府信用對住房信貸兩級市場的支持密不可分。在美國政府機構擔保和私營保險相結合的模式下，抵押貸款證券的發(fā)起機構在資產市場上獲得了很高的信用評級，住房抵押貸款證券本身也因其安全性僅次于聯邦政府債券被稱為“銀邊證券”。公營住宅抵押保險的主要提供者—聯邦住房管理署（FHA）和退伍軍人管理局（VA），為推動住房抵押貸款二級市場發(fā)展，由聯邦政府成立的對住房抵押貸款證券提供擔保的政府國民抵押協會（GNMA）和兩個由政府發(fā)起的私營股份制保險公司—聯邦住房貸款抵押公司（FHLMC）和聯邦國民抵押協會（FNMA），一起構成美國住房抵押貸款兩級市場上完善的抵押保險擔保體系。其規(guī)范的保險程序，嚴格的資格審核和穩(wěn)健的風險防范措施，為商業(yè)銀行提供了一個分散流動性風險、利率風險和提前償付風險的穩(wěn)定機制。
雙重擔保機制降低了住房抵押貸款一級市場風險，提高了住房抵押債券的信用等級，從而為住房抵押貸款兩級市場廣泛而深入的發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境，奠定了堅實基礎。住房抵押貸款證券化參與主體的復雜性，決定了住房信貸證券化過程中需要一個權威機構在各主體之間進行協調，這個機構只能是政府本身或由政府發(fā)起成立的機構。就保險和信用擔保而言，僅靠民間保險機構難以支撐住房抵押貸款證券及其發(fā)行機構在資本市場上足夠高的信用等級，難以實現抵押貸款證券化的初衷。
因此，我國可借鑒發(fā)達國家經驗，由政府通過建立專門住房信貸一、二級市場保險擔保機構，對弱勢群體提供抵押貸款擔保，并根據對貸款抵押品的評估情況和貸款比例，承擔住房抵押貸款證券的部分甚至全部未清償債務，保證及時向發(fā)放抵押貸款的商業(yè)銀行等信貸機構支付本息，以減少呆壞賬對商業(yè)銀行整體信貸質量和支付能力的影響，提高抵押貸款證券的信用等級。當然更為重要的是，政府擔保保險要與民間保險機構一起建立一套完整的抵押保險擔保機制，這是金融服務基礎設施建設的主要措施。
（二）形成抵押貸款組合群組，發(fā)展債券二級市場
為了更好地推行住房抵押貸款證券化，合理規(guī)避風險，可以通過形成抵押貸款組合群組，這樣就能產生規(guī)模效應，所以，不但要擴大住房抵押貸款的規(guī)模，而且要完善住房抵押貸款的運行機制。但是，我國目前的住房抵押貸款未能在全國形成統一、規(guī)范的模式，各個商業(yè)銀行在住房抵押貸款方面未能形成規(guī)范、統一的運行機制。為了解決這方面的問題，必須做到以下工作：一方面必須要求各商業(yè)銀行在貸款期限、類型、利率等方面進行改善，以吸引消費者，形成更大的住房抵押貸款消費組群；另一方面，必須深化住房體制改革，使金融政策向社會住房需求傾斜，培育真正的商品房需求主體，擴大市場規(guī)模，增加可證券化的住房抵押貸款資產。
增強信貸抵押資產的流動性是實行住房抵押貸款證券化的重大目標，也是規(guī)避風險的重要方面，如果債券市場缺乏流動性，住房抵押貸款債券長時間停留在投資者手中，勢必會引發(fā)投資者的心理恐慌，會壓制投資者初始購買動機。這樣將使住房抵押貸款證券化的功效受到很大影響。同時，如果投資者認為存在信息披露不真實、不完全，則會對證券的價值產生懷疑，從而會影響其投資熱情。所以，為了更好地進行住房抵押貸款證券化，必須發(fā)展債券二級市場，增強其流動性，并制定完備的機制和措施來確保信息披露的真實和準確。
（三）證券信托資產獨立性的意義
住房按揭證券化實際上等于把不能分割的房地產變成可分割的財產，把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券。一方面，為一般投資者提供了共享房地產開發(fā)和經營收益的機會；另一方面，通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。
在我國，投資機構不享有對發(fā)起機構的追索權，表明證券代表的資產是相對獨立的，這對我國經濟發(fā)展具有重要意義。首先，能有效地化解風險。住房抵押貸款為擔保發(fā)行抵押證券后，抵押貸款資產具有相對的獨立性，能為資本市場上很多投資人持有，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。其次，能提高資產的利用效率。由于按揭貸款的期限較長，而通常銀行吸收存款負債期限較短，二者資產負債的期限很不平衡，增加了銀行經營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產在資本市場拋售兌現、或自己持有變現能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外，房地產抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內流動，能最大限度地提高資產的利用效率。再者，能刺激按揭貸款一級市場的健康發(fā)展。抵押貸款證券化，分散了抵押貸款的風險，拓寬了資金來源，增強了抵押貸款的流動性，，使金融機構可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。同時，這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺推遲購房。再者，房地產開發(fā)商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)，將有利于激活抵押貸款一級市場、促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。
另外，還可以使用建立個人信用體系，加強監(jiān)管等方式來規(guī)避投資人的風險。
綜上所述，我國住房按揭證券化的模式和銀行實施住房按揭證券化的目的都不允許銀行為投資人提供擔保。因此，投資機構對銀行也就是發(fā)起機構的追索權就更加無從談起了。
參考文獻：
1.蓋永光.信托業(yè)比較研究.山東人民出版社，2004
2.孫飛.信托治理優(yōu)化論.中國經濟出版社，2005
3.尹濤，尚曉陽.聚焦資產證券化：資產證券化試點破殼在即.中國證券報，2005.11.23
4.施方.我國開展住房證券化的設想.國際金融報,2002.3
5.李濤.首單房貸證券化方案揭開面紗.第一財經日報,2005.6.28
