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論文關(guān)鍵詞：住房按揭證券化信托真實(shí)出售追索權(quán)

論文內(nèi)容摘要：本文從住房按揭貸款的模式包括對(duì)信托模式和真實(shí)出售性質(zhì)的分析，以及銀行實(shí)施住房按揭證券化的目的等方面，系統(tǒng)論述了銀行不能為投資機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，反駁了一些學(xué)者持有的投資機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)持有追索權(quán)這一觀點(diǎn)，以期為我國(guó)住房按揭證券化提供借鑒。

近年來(lái)，為化解日益緊迫的金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)引入了資產(chǎn)證券化制度。同時(shí)，為了規(guī)范住房按揭貸款證券化，2005年4月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)。《辦法》對(duì)我國(guó)的住房按揭證券化帶來(lái)了法律上的依據(jù)和保障，正式確立了我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化的信托模式，確立了信托受益憑證的證券性質(zhì)。學(xué)術(shù)界也展開了激烈的討論，有學(xué)者認(rèn)為，《辦法》第47條規(guī)定：投資機(jī)構(gòu)的追索權(quán)僅限于信托財(cái)產(chǎn)。

雖然從表面上看，《辦法》第47條似乎禁止采用了“追索權(quán)”，但第47條所說(shuō)的“追索權(quán)”和作為發(fā)起機(jī)構(gòu)擔(dān)保的“追索權(quán)”在含義上完全不同。仔細(xì)分析可知，第47條強(qiáng)調(diào)的是存量資產(chǎn)一旦信托，便與發(fā)起機(jī)構(gòu)相隔離，投資者不能向發(fā)起機(jī)構(gòu)行使請(qǐng)求權(quán)，只能從存量資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得收益，所以這里的“追索權(quán)”談的是投資者收益的來(lái)源問(wèn)題；而我們這里討論的追索權(quán)談的是發(fā)起機(jī)構(gòu)向投資者提供擔(dān)保的問(wèn)題。這一觀點(diǎn)的理由是：在信托模式中，投資者作為受益人取得的只是所有權(quán)權(quán)能中的受益權(quán)，享有的只是“衡平法上的所有權(quán)”，而不是真正的所有權(quán)，因此受益人不必承擔(dān)所有者風(fēng)險(xiǎn)；從發(fā)展我國(guó)資產(chǎn)證券化的內(nèi)在要求來(lái)看，對(duì)投資者承諾“追索權(quán)”有利于提高資產(chǎn)支持證券的信用度，增強(qiáng)廣大投資者的信心。

這個(gè)觀點(diǎn)引起了筆者從不同角度的思考，筆者認(rèn)為，該學(xué)者的觀點(diǎn)是不正確的。受益人對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)是沒有追索權(quán)的，也就是從這個(gè)角度上說(shuō)，發(fā)起人是不能對(duì)受益人進(jìn)行擔(dān)保的。具體原因可以從以下幾個(gè)角度展開論述。

現(xiàn)行住房按揭證券化的模式不允許發(fā)起人向投資人提供擔(dān)保

（一）我國(guó)的住房按揭證券化是信托模式

《辦法》第2條規(guī)定：“在中國(guó)境內(nèi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)，適用本辦法。”

住房按揭證券化受托人一般被稱為特殊目的機(jī)構(gòu)（specialpurposevehicle，簡(jiǎn)稱為SPV）SPV一般分為特殊目的公司(SPC，specialpurposecompany)和特殊目的信托(SPT，specialpurposetrust)兩種形式。由于SPC不符合《公司法》的規(guī)定，我國(guó)進(jìn)行住房按揭證券化將采用特殊目的信托（SPT）方式，在公開的債券市場(chǎng)上進(jìn)行招標(biāo)，基本上是發(fā)行基于中長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的信托計(jì)劃或者債券，為的就是將中長(zhǎng)期資產(chǎn)變現(xiàn)、提高流動(dòng)性、減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。

信托是一種起源于英美的制度設(shè)計(jì)，其基本含義是“委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行個(gè)管理或者處分的行為?！睆男磐蟹ㄉ蟻?lái)看，信托主要有以下特征：信托是為他人管理、處分財(cái)產(chǎn)的一種法律安排；是委托人向受托人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，受托人成為名義上的所有人；受托人是對(duì)外唯一有權(quán)管理、處分信托財(cái)產(chǎn)權(quán)的人；受托人的任務(wù)的執(zhí)行、權(quán)利的行使受受托目的的拘束，必須為了收益人的利益行事（而不是受委托人和受益人的控制）。

從其運(yùn)行機(jī)制上來(lái)看，信托應(yīng)當(dāng)遵循兩個(gè)最基本的法律原則：一是信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和利益分離。即信托一旦成立，委托人轉(zhuǎn)移給受托人的財(cái)產(chǎn)就成為信托財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)由受托人取得，但信托財(cái)產(chǎn)本身及其產(chǎn)生的任何收益不能由受托人取得而只能由收益人享有。二是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。即在法律上，信托財(cái)產(chǎn)與委托人、受托人及收益人三方自有財(cái)產(chǎn)相分離，運(yùn)作上必須獨(dú)立加以管理，而且免于委托人、受托人及收益人三方債權(quán)人的追索。

由此可見，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性決定了發(fā)起機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)和受托人以及投資機(jī)構(gòu)也就是受益人的財(cái)產(chǎn)是彼此分離的，要使這三方的財(cái)產(chǎn)真正獨(dú)立，就必須盡量避免三方有債權(quán)債務(wù)關(guān)系及其追索關(guān)系，如果承認(rèn)發(fā)起人可以對(duì)信托資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，那么必將容易混淆投資機(jī)構(gòu)、發(fā)起機(jī)構(gòu)以及受托人財(cái)產(chǎn)，影響信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的性質(zhì)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，發(fā)起人是不能為投資機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，投資人也不享有對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)的追索權(quán)。

（二）我國(guó)住房按揭證券化是改良的美國(guó)模式

住房貸款證券化首先始于上世紀(jì)70年代的美國(guó)，作為一種高效的房地產(chǎn)資金融通運(yùn)作模式在以后十年中被歐洲諸國(guó)紛紛效仿，上個(gè)世紀(jì)90年代又在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新加坡、日本、韓國(guó)等東南亞國(guó)家迅速流行。

信貸資產(chǎn)證券化的模式選擇，在國(guó)際上有三種通行模式：一是美國(guó)模式，也稱表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)(SPV)，用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售；二是德國(guó)模式，也稱表內(nèi)融資模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中；三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產(chǎn)剝離出去。

關(guān)于模式的選擇一直是國(guó)內(nèi)銀行界爭(zhēng)議不斷的話題。在建設(shè)銀行和工商銀行以往上報(bào)的方案中，都采取的是表內(nèi)融資模式。在2002年底，央行一改常態(tài)，希望商業(yè)銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進(jìn)房貸證券化。而對(duì)于銀行所熱衷的準(zhǔn)表外融資模式，由于我國(guó)法律上不允許銀行出資成立相關(guān)機(jī)構(gòu)，所以表外融資模式已成為銀行進(jìn)行房貸證券化的惟一通道。此次建行最終方案采用的表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)(SPV)，用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售。

《辦法》第47條規(guī)定：“資產(chǎn)支持證券——不是信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)、特定目的信托受托機(jī)構(gòu)或任何其他機(jī)構(gòu)的負(fù)債”，該條否定了投資者享有的是對(duì)“信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)、特定目的信托受托機(jī)構(gòu)或任何其他機(jī)構(gòu)”的債權(quán)。也就是說(shuō)《辦法》明確否認(rèn)了投資者與發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)之間存在債務(wù)關(guān)系。由此可見，我國(guó)住房按揭證券化采取的是美國(guó)的真實(shí)出售的模式。那么，什么是真實(shí)出售呢？

“真實(shí)出售”(REAL?SALE)是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的概念，是指在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，賣方將資產(chǎn)的所有權(quán)益與風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將對(duì)資產(chǎn)不再享有權(quán)利也不負(fù)擔(dān)義務(wù)，買方作為資產(chǎn)的新的所有人，將獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。從法律的角度而言，就是指資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即合同法律制度中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓。所謂債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指不改變債的內(nèi)容，由債權(quán)人與第三人協(xié)議將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的雙方法律行為。在證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，債權(quán)人為發(fā)起人(商業(yè)銀行)，第三人為受讓人(SPV)。

美國(guó)法在研究“風(fēng)險(xiǎn)隔離”問(wèn)題時(shí)強(qiáng)調(diào)“真實(shí)出售”。只有做到“真實(shí)出售”，才能將存量資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。原因顯而易見，“真實(shí)出售”是所有權(quán)的完全轉(zhuǎn)讓，而對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓并屬于他人的財(cái)產(chǎn)清算組是不能將其歸入發(fā)起人的破產(chǎn)財(cái)團(tuán)的。但在美國(guó)法院會(huì)調(diào)查銷售行為的“真實(shí)性”，并經(jīng)常將非“真實(shí)出售”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓重新定性為擔(dān)保貸款。簡(jiǎn)言之，真實(shí)出售就是發(fā)起人將自己對(duì)住房按揭的債權(quán)全部賣給SPV，而非真實(shí)出售就是發(fā)起人只是把自己的資產(chǎn)擔(dān)保貸款給了SPV。從表面上看，二者區(qū)別不大，但實(shí)質(zhì)上二者是完全不同的。假如應(yīng)收款出現(xiàn)違約，造成資產(chǎn)池價(jià)值減少。在“真實(shí)出售”的情況下，該風(fēng)險(xiǎn)由投資者承擔(dān)，因?yàn)榘l(fā)起人已經(jīng)將應(yīng)收款銷售給投資者，投資者是該應(yīng)收款的所有人，自然要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；但在擔(dān)保借款的情況下，風(fēng)險(xiǎn)仍由發(fā)起人承擔(dān)，不管作為抵押的資產(chǎn)池價(jià)值如何變化，發(fā)起人仍要按約向投資者支付本息。尤其在發(fā)起人面臨破產(chǎn)的情況下，美國(guó)法院會(huì)很仔細(xì)做出區(qū)別，如果法院將證券化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓重新定性為“擔(dān)保貸款”，那么便會(huì)根據(jù)U.C.C第9章和美國(guó)破產(chǎn)法第541節(jié)的規(guī)定將證券化資產(chǎn)歸入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)。

在資產(chǎn)證券化最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，“風(fēng)險(xiǎn)隔離”問(wèn)題是學(xué)者研究的重點(diǎn)。有學(xué)者甚至指出“資產(chǎn)證券化的實(shí)質(zhì)就是風(fēng)險(xiǎn)隔離”。投資者購(gòu)買資產(chǎn)支持證券針對(duì)的是存量資產(chǎn)未來(lái)帶來(lái)的可靠收益，而不是證券發(fā)行人或發(fā)起機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)實(shí)力。所以投資者會(huì)要求發(fā)起機(jī)構(gòu)將擬證券化的存量資產(chǎn)剝離，使其不受發(fā)起機(jī)構(gòu)自身風(fēng)險(xiǎn)的影響。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如果存量資產(chǎn)不能與發(fā)起機(jī)構(gòu)“隔離”，若發(fā)起機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，清算組將該財(cái)產(chǎn)歸入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)進(jìn)行分配，那投資者的利益便無(wú)法保障。因此能否做到風(fēng)險(xiǎn)隔離,使投資者放心收取存量資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流是證券化成敗的關(guān)鍵。

因此，從這個(gè)模式上來(lái)看，真實(shí)出售的目的便進(jìn)一步的證實(shí)了一個(gè)道理，即發(fā)起人在把自己的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給SPV以后，就不能對(duì)這部分資產(chǎn)提供任何擔(dān)保了，否則，這顯然違背了真實(shí)出售隔離銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的目的和初衷，因此，銀行是不能給投資機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，當(dāng)然，投資機(jī)構(gòu)對(duì)銀行也沒有任何的追索權(quán)。

銀行實(shí)施住房按揭證券化不允許發(fā)起人向投資人提供擔(dān)保

截止到2003年底，我國(guó)住房按揭貸款累計(jì)余額已達(dá)12000多億元。個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重，已由1997年的0.39％上升到9.27%。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%～20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行將這些流動(dòng)性差的存量貸款打包賣給具有風(fēng)險(xiǎn)隔離功能的“特殊目的機(jī)構(gòu)”（SpecialPurposeVehicle），然后由SPV向投資者發(fā)行以該存量資產(chǎn)為擔(dān)保的資產(chǎn)支持證券，出售證券所得資金由SPV轉(zhuǎn)交銀行，這樣銀行不僅獲得一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且也將貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多的投資者。因此，銀行實(shí)施證券化的目的是要把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，如果還要銀行對(duì)這部分資產(chǎn)實(shí)施擔(dān)保的話，必然會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，實(shí)施證券化也就沒有多大的意義了。

同時(shí)，央行之所以不同意表內(nèi)融資的模式，其目的就是要分離銀行資產(chǎn)與拿出去進(jìn)行證券化這部分資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿绻扇”韮?nèi)融資，讓銀行自己出一大部分資金成立特殊目的機(jī)構(gòu)，那么必定會(huì)占去銀行一大部分資金，根本達(dá)不到剝離流動(dòng)性較差的按揭貸款，實(shí)現(xiàn)資本的流動(dòng)性的目的。既然已經(jīng)實(shí)施了表外融資，如果還讓銀行對(duì)這些資產(chǎn)的證券化實(shí)施擔(dān)保的話，那么真實(shí)出售，表外融資的目的就完全達(dá)不到了，隔離銀行資產(chǎn)和這部分證券的風(fēng)險(xiǎn)也就成了一句空話。

保障投資人權(quán)益的方法

有的學(xué)者認(rèn)為，讓銀行對(duì)證券化提供擔(dān)保是為了信用增級(jí)，保護(hù)投資人的權(quán)益。而筆者則認(rèn)為，這種擔(dān)心也是沒有必要的，因?yàn)楸Ｗo(hù)投資人利益的方式有很多，本文簡(jiǎn)單列述其中的一二，以供學(xué)者們參考。

（一）完善保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，健全金融服務(wù)體系

在美國(guó)，住房抵押貸款債券之所以倍受歡迎，與美國(guó)政府利用政府信用對(duì)住房信貸兩級(jí)市場(chǎng)的支持密不可分。在美國(guó)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保和私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合的模式下，抵押貸款證券的發(fā)起機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)市場(chǎng)上獲得了很高的信用評(píng)級(jí)，住房抵押貸款證券本身也因其安全性僅次于聯(lián)邦政府債券被稱為“銀邊證券”。公營(yíng)住宅抵押保險(xiǎn)的主要提供者—聯(lián)邦住房管理署（FHA）和退伍軍人管理局（VA），為推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，由聯(lián)邦政府成立的對(duì)住房抵押貸款證券提供擔(dān)保的政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）和兩個(gè)由政府發(fā)起的私營(yíng)股份制保險(xiǎn)公司—聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC）和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA），一起構(gòu)成美國(guó)住房抵押貸款兩級(jí)市場(chǎng)上完善的抵押保險(xiǎn)擔(dān)保體系。其規(guī)范的保險(xiǎn)程序，嚴(yán)格的資格審核和穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，為商業(yè)銀行提供了一個(gè)分散流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和提前償付風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定機(jī)制。

雙重?fù)?dān)保機(jī)制降低了住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了住房抵押債券的信用等級(jí)，從而為住房抵押貸款兩級(jí)市場(chǎng)廣泛而深入的發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。住房抵押貸款證券化參與主體的復(fù)雜性，決定了住房信貸證券化過(guò)程中需要一個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)在各主體之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，這個(gè)機(jī)構(gòu)只能是政府本身或由政府發(fā)起成立的機(jī)構(gòu)。就保險(xiǎn)和信用擔(dān)保而言，僅靠民間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)難以支撐住房抵押貸款證券及其發(fā)行機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上足夠高的信用等級(jí)，難以實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化的初衷。

因此，我國(guó)可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，由政府通過(guò)建立專門住房信貸一、二級(jí)市場(chǎng)保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)弱勢(shì)群體提供抵押貸款擔(dān)保，并根據(jù)對(duì)貸款抵押品的評(píng)估情況和貸款比例，承擔(dān)住房抵押貸款證券的部分甚至全部未清償債務(wù)，保證及時(shí)向發(fā)放抵押貸款的商業(yè)銀行等信貸機(jī)構(gòu)支付本息，以減少呆壞賬對(duì)商業(yè)銀行整體信貸質(zhì)量和支付能力的影響，提高抵押貸款證券的信用等級(jí)。當(dāng)然更為重要的是，政府擔(dān)保保險(xiǎn)要與民間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起建立一套完整的抵押保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，這是金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要措施。

（二）形成抵押貸款組合群組，發(fā)展債券二級(jí)市場(chǎng)

為了更好地推行住房抵押貸款證券化，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)形成抵押貸款組合群組，這樣就能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，所以，不但要擴(kuò)大住房抵押貸款的規(guī)模，而且要完善住房抵押貸款的運(yùn)行機(jī)制。但是，我國(guó)目前的住房抵押貸款未能在全國(guó)形成統(tǒng)一、規(guī)范的模式，各個(gè)商業(yè)銀行在住房抵押貸款方面未能形成規(guī)范、統(tǒng)一的運(yùn)行機(jī)制。為了解決這方面的問(wèn)題，必須做到以下工作：一方面必須要求各商業(yè)銀行在貸款期限、類型、利率等方面進(jìn)行改善，以吸引消費(fèi)者，形成更大的住房抵押貸款消費(fèi)組群；另一方面，必須深化住房體制改革，使金融政策向社會(huì)住房需求傾斜，培育真正的商品房需求主體，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

增強(qiáng)信貸抵押資產(chǎn)的流動(dòng)性是實(shí)行住房抵押貸款證券化的重大目標(biāo)，也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，如果債券市場(chǎng)缺乏流動(dòng)性，住房抵押貸款債券長(zhǎng)時(shí)間停留在投資者手中，勢(shì)必會(huì)引發(fā)投資者的心理恐慌，會(huì)壓制投資者初始購(gòu)買動(dòng)機(jī)。這樣將使住房抵押貸款證券化的功效受到很大影響。同時(shí)，如果投資者認(rèn)為存在信息披露不真實(shí)、不完全，則會(huì)對(duì)證券的價(jià)值產(chǎn)生懷疑，從而會(huì)影響其投資熱情。所以，為了更好地進(jìn)行住房抵押貸款證券化，必須發(fā)展債券二級(jí)市場(chǎng)，增強(qiáng)其流動(dòng)性，并制定完備的機(jī)制和措施來(lái)確保信息披露的真實(shí)和準(zhǔn)確。

（三）證券信托資產(chǎn)獨(dú)立性的意義

住房按揭證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。一方面，為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)；另一方面，通過(guò)把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。

在我國(guó)，投資機(jī)構(gòu)不享有對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)的追索權(quán)，表明證券代表的資產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。首先，能有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，抵押貸款資產(chǎn)具有相對(duì)的獨(dú)立性，能為資本市場(chǎng)上很多投資人持有，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。其次，能提高資產(chǎn)的利用效率。由于按揭貸款的期限較長(zhǎng)，而通常銀行吸收存款負(fù)債期限較短，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限很不平衡，增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過(guò)證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外，房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過(guò)抵押二級(jí)市場(chǎng)打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，能最大限度地提高資產(chǎn)的利用效率。再者，能刺激按揭貸款一級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。抵押貸款證券化，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬了資金來(lái)源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，，使金融機(jī)構(gòu)可以延長(zhǎng)抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場(chǎng)購(gòu)房者融通資金的需要。同時(shí)，這樣對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺推遲購(gòu)房。再者，房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)，將有利于激活抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

另外，還可以使用建立個(gè)人信用體系，加強(qiáng)監(jiān)管等方式來(lái)規(guī)避投資人的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，我國(guó)住房按揭證券化的模式和銀行實(shí)施住房按揭證券化的目的都不允許銀行為投資人提供擔(dān)保。因此，投資機(jī)構(gòu)對(duì)銀行也就是發(fā)起機(jī)構(gòu)的追索權(quán)就更加無(wú)從談起了。

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