房地產(chǎn)創(chuàng)新改革探討

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一，房?jī)r(jià)過(guò)高的原因思考

（一）生產(chǎn)性資本的介入。經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致全球消費(fèi)萎縮，生產(chǎn)性企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)下滑，企業(yè)為追求利潤(rùn)的最大化把原本用于投資于生產(chǎn)資料和廠房的錢(qián)卻投向了房地產(chǎn)。眼瞅著身邊的企業(yè)把工廠拆掉蓋起蓋樓大廈，這是我們要的繁榮嗎？如此下去國(guó)何以強(qiáng)!?

（二）土地出讓價(jià)格超高，建筑材料，人工費(fèi)用持續(xù)上漲。中國(guó)相對(duì)人多地少，然而我們每年又有那么多的村莊和農(nóng)田消失在茫茫樓海，如此下去民以何生!？

（三）國(guó)際熱錢(qián)的介入。由于人民幣兌美元的匯率持續(xù)升值，國(guó)際熱錢(qián)熱錢(qián)大量涌入中國(guó)樓市和股市。人民幣越升值熱錢(qián)就越多，物價(jià)就越高，外貿(mào)企業(yè)就越難發(fā)展，外匯儲(chǔ)備就越貶值，可怕的是熱錢(qián)一旦迅速撤出導(dǎo)致泡沫破裂，來(lái)不及撤退的資金必將所省無(wú)幾。中國(guó)改革開(kāi)放30多年的成果必將毀于一旦。

二，房?jī)r(jià)過(guò)高的主要危害有。

（一）普通家庭買(mǎi)不起房，越來(lái)越多年輕人走向房奴生活，直接影響國(guó)家的前途命運(yùn)。中國(guó)房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，能靠工資買(mǎi)房的比例基本變得越來(lái)越少。房地產(chǎn)在GDP中所占比重明顯過(guò)大，很多地方政府依靠賣(mài)地維持財(cái)政增加和GDP的增長(zhǎng)，請(qǐng)問(wèn)剔除房地產(chǎn)中國(guó)2本文來(lái)自009年GDP的增長(zhǎng)是多少？

（二）影響民生影響社會(huì)的穩(wěn)定，滋生貪污腐敗。我們80一代，上了大學(xué)沒(méi)工作，不買(mǎi)樓房難結(jié)婚，做了房奴難翻身，這樣的現(xiàn)實(shí)必將影國(guó)家的長(zhǎng)治久安。南京市長(zhǎng)都說(shuō)買(mǎi)不起房，中國(guó)房?jī)r(jià)之高可見(jiàn)一斑。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲制約著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。全民炒房，形成泡沫，加大貧富差距，耕地減少，廠房變樓盤(pán)，直接影響資金的合理利用，產(chǎn)業(yè)鏈惡化，就業(yè)壓力增大。一旦地房產(chǎn)價(jià)格如當(dāng)年日本樓市迅速破滅，將有數(shù)不盡的財(cái)富付之一炬，灰飛煙滅。

三，措施。

眾所周知，價(jià)格是由其價(jià)值和供求關(guān)系決定的。就其價(jià)值而言無(wú)論是建筑土地，建筑材料，人工費(fèi)用的不斷上漲都是是會(huì)發(fā)展的必然。因此我們應(yīng)當(dāng)把措施重點(diǎn)放在調(diào)節(jié)供求方面，也就嚴(yán)控炒房！

（一）降低土地出讓金首付比例。

我對(duì)提高土地出讓首付增至50%，還要一年內(nèi)付清，減少土地出讓數(shù)量，國(guó)企退出房地產(chǎn)等一系列措施深表憂(yōu)慮。我覺(jué)得控制房?jī)r(jià)防止泡沫的關(guān)鍵不是堵而是疏。我們要在提高房產(chǎn)質(zhì)量的前提下，想辦法增加樓房供給。

1，我認(rèn)為土地出讓首付比例應(yīng)該調(diào)低而不是提高；應(yīng)當(dāng)是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是變相提高房地產(chǎn)的門(mén)檻，一是容易形成區(qū)域性的壟斷，二是容易導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂從而形成豆腐渣工程或爛尾工程。

2，如果說(shuō)把土地出讓金首付比例降至10%，剩余的90%讓購(gòu)房的業(yè)主在未來(lái)的50年內(nèi)還清。這樣不僅可以限制炒房還可以保證政府財(cái)政收入的可持續(xù)性。例如：2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司以40.8億元競(jìng)得大望京1號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米，被稱(chēng)為單價(jià)地王。假如建筑成本為2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)按10%只支付2750元/平方米的土地出讓金，剩余的2.475萬(wàn)/讓業(yè)主在未來(lái)的50年支付，如果開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)高達(dá)50%，那么北京單價(jià)地王的樓價(jià)也僅8625元/平方米。如果土地出讓金全部付清出售3萬(wàn)/平方米還要虧損500/平方米！也就說(shuō)如此一來(lái)我們把做三萬(wàn)沒(méi)利潤(rùn)價(jià)格降到8625卻產(chǎn)生了50%的利潤(rùn)。業(yè)主可以一次性付清剩余的土地出讓費(fèi)用，也可以分五十年分期付款（當(dāng)然利率要低于商業(yè)貸款）。

3，我們不應(yīng)當(dāng)減少土地出讓數(shù)量，但應(yīng)當(dāng)減少耕地出讓數(shù)量，我們可以通過(guò)對(duì)城中村的改造來(lái)獲取更多的土地，增加村民的收入，形成新的生活社區(qū)。

4，我認(rèn)為國(guó)企沒(méi)必要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論國(guó)企民企只要建的房子質(zhì)量過(guò)關(guān)，誰(shuí)做都一樣。

（二）征收物業(yè)稅。

現(xiàn)在大家都在討論這個(gè)問(wèn)題，具體怎實(shí)施何時(shí)實(shí)施都是一個(gè)未知數(shù)。我覺(jué)的征收物業(yè)稅的目的要明確，不是增加財(cái)政收入而是減小貧富差距，增加人民的幸福感。

1，物業(yè)管理，把房產(chǎn)和戶(hù)口綁架在一起，以派出所為中心形成檔案，以家庭為單位本文來(lái)自劃片管理。物業(yè)相當(dāng)于村委負(fù)責(zé)所轄區(qū)域計(jì)劃生育，小孩入學(xué)，負(fù)責(zé)水電物業(yè)等。

2，對(duì)于房產(chǎn)和戶(hù)口在一起住房面積少于160平米的家庭，免收物業(yè)稅。對(duì)于超出面積每年按照該物業(yè)所轄范圍近兩年成交價(jià)格的1%收取。

3，對(duì)于沒(méi)有與戶(hù)口在一起的房產(chǎn)，收取物業(yè)稅。收取價(jià)格按該物業(yè)所轄范圍近兩年成交價(jià)格的1%收取。對(duì)于不交的停水停電，交齊并交一點(diǎn)數(shù)額的罰金再給開(kāi)通。十年未交，沒(méi)收樓房由物業(yè)部門(mén)拍賣(mài)。

4，對(duì)于年滿(mǎn)18周歲未婚青年可以單獨(dú)立戶(hù)，購(gòu)置房產(chǎn)免除物業(yè)稅。

5，無(wú)需建造經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于符合買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人免除一定數(shù)量的土地出讓金就可以了。

6，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成并移交物業(yè)部門(mén)管理。沒(méi)售出的樓房開(kāi)發(fā)商行使業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，按規(guī)定繳納各項(xiàng)費(fèi)用。

四，總結(jié)。

（一）普通房子不是奢侈品，是人類(lèi)賴(lài)以生存的必需品，政府應(yīng)當(dāng)完善城市管理機(jī)構(gòu)，加大房產(chǎn)監(jiān)管力度，保證房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)禁違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就要舉政府之力為業(yè)主維權(quán)，讓其一敗涂地，以示國(guó)家之威嚴(yán)。

（二）不要讓房子綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)吸收社會(huì)財(cái)富，到處都是閑置的樓房。要引導(dǎo)閑置資金流到他該去的地方，完善中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)就業(yè)，改善民生。