摘要：房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值是房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)重點(diǎn)考慮因素之一。本文利用協(xié)方差分析法對(duì)武漢市歷年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，根據(jù)關(guān)聯(lián)度值確定房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值影響因素主要為產(chǎn)業(yè)、交通、環(huán)境以及人口組成成分等要素，在此基礎(chǔ)上綜合類比量化定價(jià)法估算房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值，并根據(jù)實(shí)際提出合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)區(qū)位；房地產(chǎn)價(jià)值估算；協(xié)方差分析；綜合類比量化定價(jià)法

1引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各省經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不容小覷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅涉及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、環(huán)境、人口、成本等因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值同樣對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民生活產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前需估算房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值。傳統(tǒng)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值估算方法缺乏系統(tǒng)性且估算結(jié)果誤差較大。本文將基于國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)平臺(tái)數(shù)據(jù)，利用協(xié)方差分析法結(jié)合加權(quán)平均分理論計(jì)算權(quán)重，并結(jié)合類比量化定價(jià)法估算房地產(chǎn)價(jià)值。

2研究方法的提出

2.1房地產(chǎn)價(jià)值主要估算方法及其不足

編者按：本論文主要從知識(shí)經(jīng)濟(jì)下，智力資本是企業(yè)價(jià)值的核心資源；人力資本是管理會(huì)計(jì)中嶄新的、能動(dòng)的要素；智力資本的評(píng)估等進(jìn)行講述，包括了管理會(huì)計(jì)是為企業(yè)的內(nèi)部信息使用者提供管理決策有用信息需要的會(huì)計(jì)、智力資本的價(jià)值指數(shù)是企業(yè)智力資本的存量數(shù)據(jù)信息，可以作為企業(yè)戰(zhàn)略管理中的重要指標(biāo)等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

摘要：進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，智力資本作為獨(dú)立資本形式逐漸被引入企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)管理，成為企業(yè)價(jià)值的核心資源。在現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)中，智力資本的量化評(píng)估將進(jìn)一步增強(qiáng)其為企業(yè)利益主體提供有效全面的信息支持職能。因此，本文利用智力資本與財(cái)務(wù)資本的價(jià)值循環(huán)關(guān)系，提出價(jià)值逆向推導(dǎo)法來(lái)評(píng)估智力資本。

關(guān)鍵詞：知識(shí)經(jīng)濟(jì)；管理會(huì)計(jì)；智力資本；價(jià)值評(píng)估

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)核心發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)移，作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心資源的智力資本已逐漸地引入企業(yè)的管理戰(zhàn)略之中，并已被廣泛地應(yīng)用。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，有關(guān)智力資本領(lǐng)域的研究和發(fā)展同樣給現(xiàn)代會(huì)計(jì)研究帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，它天生的活力和創(chuàng)新價(jià)值不僅沖擊了傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)模式，并且作為管理會(huì)計(jì)中一個(gè)新要素拓展了會(huì)計(jì)學(xué)研究領(lǐng)域和方向。

一、知識(shí)經(jīng)濟(jì)下，智力資本是企業(yè)價(jià)值的核心資源

“知識(shí)經(jīng)濟(jì)是建立在知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的生產(chǎn)、分配和使用上的經(jīng)濟(jì)”，是指以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)支柱，以智力資源為首要依托的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的價(jià)值根本不再直接取決于物質(zhì)資源、貨幣資本和硬件設(shè)備的數(shù)量、規(guī)模等，而是依賴于人才的智慧積累和創(chuàng)新，從而達(dá)到知識(shí)的轉(zhuǎn)化和智力資本價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

摘要：進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，智力資本作為獨(dú)立資本形式逐漸被引入企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)管理，成為企業(yè)價(jià)值的核心資源。在現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)中，智力資本的量化評(píng)估將進(jìn)1步增強(qiáng)其為企業(yè)利益主體提供有效全面的信息支持職能。因此，本文利用智力資本與財(cái)務(wù)資本的價(jià)值循環(huán)關(guān)系，提出價(jià)值逆向推導(dǎo)法來(lái)評(píng)估智力資本。

關(guān)鍵詞：知識(shí)經(jīng)濟(jì)；管理會(huì)計(jì)；智力資本；價(jià)值評(píng)估

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)核心發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)移，作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心資源的智力資本已逐漸地引入企業(yè)的管理戰(zhàn)略之中，并已被廣泛地應(yīng)用。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，有關(guān)智力資本領(lǐng)域的研究和發(fā)展同樣給現(xiàn)代會(huì)計(jì)研究帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，它天生的活力和創(chuàng)新價(jià)值不僅沖擊了傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)模式，并且作為管理會(huì)計(jì)中1個(gè)新要素拓展了會(huì)計(jì)學(xué)研究領(lǐng)域和方向。

1、知識(shí)經(jīng)濟(jì)下，智力資本是企業(yè)價(jià)值的核心資源

“知識(shí)經(jīng)濟(jì)是建立在知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的生產(chǎn)、分配和使用上的經(jīng)濟(jì)”，是指以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第1產(chǎn)業(yè)支柱，以智力資源為首要依托的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的價(jià)值根本不再直接取決于物質(zhì)資源、貨幣資本和硬件設(shè)備的數(shù)量、規(guī)模等，而是依賴于人才的智慧積累和創(chuàng)新，從而達(dá)到知識(shí)的轉(zhuǎn)化和智力資本價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)中，智力資本是相對(duì)于傳統(tǒng)的物質(zhì)資本而言的，它是1種潛在的、wu形的、動(dòng)態(tài)的、能夠帶來(lái)企業(yè)價(jià)值增值的非物質(zhì)資源。有關(guān)智力資本的定義，先從2個(gè)智力資本等式來(lái)認(rèn)識(shí)（智力資本=市場(chǎng)價(jià)值-帳面價(jià)值，企業(yè)=wu形資產(chǎn)+智力資本），這能體現(xiàn)智力資本存在及能被界定和價(jià)值量化的本質(zhì)。瑞典第1大保險(xiǎn)和金融服務(wù)公司是這樣定義智力資本的：它是企業(yè)所擁有的對(duì)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力做出貢獻(xiàn)的專業(yè)知識(shí)、應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)、組織技術(shù)、客戶關(guān)系和職業(yè)技巧及跨文化技能等企業(yè)的集體知識(shí)。著名學(xué)者圣特。昂格提出，企業(yè)的智力資本，是企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中借以獲取超額收益的各種知識(shí)資源的有機(jī)綜合體，是企業(yè)取得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉。1般地除知識(shí)產(chǎn)權(quán)資本外還包括人力資本、市場(chǎng)關(guān)系（顧客）資本、組織結(jié)構(gòu)資本3個(gè)延伸部分，智力資本正是通過(guò)其各組成部分的相互作用和共同整合推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，成為創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的核心資源。

所謂制度化是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理不應(yīng)該僅僅是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)章制度文件，而應(yīng)該是一套從下向上的執(zhí)行體制，有關(guān)規(guī)章制度應(yīng)該在公司治理結(jié)構(gòu)上將其制度化。這包括了從公司發(fā)展戰(zhàn)略、日常管理規(guī)章、人力資源配置等多個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，并融入各項(xiàng)制度措施。制度化還意味著在企業(yè)內(nèi)部自然形成一套以風(fēng)險(xiǎn)管理為核心的企業(yè)文化，使每個(gè)員工自然產(chǎn)生對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的高度重視意識(shí)。集成化（系統(tǒng)化）是風(fēng)險(xiǎn)管理方面的另一個(gè)發(fā)展特點(diǎn)。面對(duì)日益變化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也趨于復(fù)雜化，將不同類型的風(fēng)險(xiǎn)放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)大環(huán)境中綜合考慮，一方面可以使對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的總體認(rèn)識(shí)更加科學(xué)，另一方面可以提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效率，有利于進(jìn)行合理的資源配置。風(fēng)險(xiǎn)管理方面的第三個(gè)特點(diǎn)是管理中的各種手段定量化程度在不斷提高。投資者在不放棄定性分析基本原則的基礎(chǔ)上，將更多的精力放在如何量化風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上，而各種數(shù)學(xué)工具特別是計(jì)算機(jī)工具的使用進(jìn)一步促使這一趨勢(shì)的形成和發(fā)展。對(duì)以證券市場(chǎng)投資為主要對(duì)象的開(kāi)放式基金而言，能夠?qū)W習(xí)和吸收國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理上的好的做法具有十分重要的意義。

開(kāi)放式基金同其他金融機(jī)構(gòu)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)有相似也有區(qū)別。作為投資于風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的投資者，開(kāi)放式基金首先要面對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，盡管這種風(fēng)險(xiǎn)最終是由基金收益人承擔(dān)，但是作為基金管理者的首要任務(wù)就是有效地管理這種風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)基金的投資策略，將其降低到可控制的范圍，對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的管理是開(kāi)放式基金風(fēng)險(xiǎn)管理的核心。同時(shí)，開(kāi)放式基金還要面對(duì)基金收益人不斷變化的贖回要求，做到即使在市場(chǎng)變化最為動(dòng)蕩的情況下也能夠保證收益人按照基金凈資產(chǎn)贖回的最低要求。根據(jù)開(kāi)放式基金的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，我們提出：在各種風(fēng)險(xiǎn)管理工具的基礎(chǔ)上建立定量化風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的概念。并將上述兩類風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)納入系統(tǒng)中進(jìn)行綜合考量。

一、定量化風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

從風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成上看，市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩造成的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)任何一個(gè)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都是最主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，因此，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的管理水平始終是評(píng)價(jià)基金風(fēng)險(xiǎn)管理水平的主要指標(biāo)。而建立一個(gè)可以綜合考慮各種主要風(fēng)險(xiǎn)要素的系統(tǒng)，并在企業(yè)的具體操作中使其制度化或崗位明確化，就可以使這一問(wèn)題更具有科學(xué)性。值得指出的是這里所指的定量化風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)并不僅僅是簡(jiǎn)單地將幾個(gè)計(jì)算公式或數(shù)學(xué)模型進(jìn)行疊加，而是在客觀分析基礎(chǔ)上的理論模型、經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?、?shù)量化模型和計(jì)算機(jī)模擬的綜合運(yùn)用。在企業(yè)的運(yùn)用中還將進(jìn)一步加以具體化，使其與企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)緊密結(jié)合，并最終使得系統(tǒng)具有可操作性。在分析思路上，系統(tǒng)綜合了企業(yè)環(huán)境下對(duì)風(fēng)險(xiǎn)自下而上和自上而上兩種分析特點(diǎn)，并在各種不同分析工具中將分析人員的經(jīng)驗(yàn)同定性分析與定量分析結(jié)合；系統(tǒng)在構(gòu)成上將包容：極限測(cè)試、風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值、情景分析、以及隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)模型等工具的綜合作用（圖1）。

附圖

圖1定量風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)示意

編者按：本論文主要從權(quán)益會(huì)計(jì)的核算對(duì)象—人力資源的界定；人力資源權(quán)益的內(nèi)涵與性質(zhì)；權(quán)益會(huì)計(jì)的賬戶設(shè)置；權(quán)益會(huì)計(jì)的核算模式等進(jìn)行講述，包括了人力資源權(quán)益是勞動(dòng)者作為人力資源的所有者而享有參與企業(yè)收益分配的相應(yīng)權(quán)益、人力資本所有者權(quán)益中的固定補(bǔ)償權(quán)作為一種負(fù)債是固定工資報(bào)酬的獲得等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

摘要：人力資本所有者對(duì)公司收益享有剩余索取權(quán)已初步得到理論認(rèn)可，但尚未應(yīng)用實(shí)踐，其根本原因在于人力資本所有者參與的利益分配難以量化，本文試圖重新界定人力資源的核算對(duì)象，分析人力資源權(quán)益內(nèi)涵，從量化人力資本所創(chuàng)造的超額價(jià)值入手為實(shí)際人力資本參與分配建立理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：人力資源權(quán)益；剩余索取權(quán)；產(chǎn)出價(jià)值

隨著人力資源的稀缺性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)格的上升，人力資本產(chǎn)權(quán)應(yīng)作為勞動(dòng)力要素獲得企業(yè)剩余索取權(quán)的思想已獲得理論界的認(rèn)可。近些年很多學(xué)者對(duì)人力資源有關(guān)問(wèn)題做了大量的探索，但人力資源會(huì)計(jì)還很少有公司進(jìn)行實(shí)踐，人力資源參與權(quán)益分配的標(biāo)準(zhǔn)尺度尚未形成，究其根本原因在于人力資源的理論尚不完善，人力資源的確認(rèn)、核算、價(jià)值計(jì)量尚未有信可的理論依據(jù)。本文試圖重新界定人力資源的核算對(duì)象，分析人力資源權(quán)益內(nèi)涵，從量化人力資本所創(chuàng)造的超額價(jià)值入手為實(shí)際人力資本參與分配建立理論依據(jù)。

1權(quán)益會(huì)計(jì)的核算對(duì)象—人力資源的界定

研究人力資源會(huì)計(jì)首先也應(yīng)界定其核算主體。實(shí)際應(yīng)用的人力資源概念有廣義和狹義之分，廣義的人力資源是從宏觀上講的一個(gè)社會(huì)所有人的勞動(dòng)能力，包括在職勞動(dòng)者的勞動(dòng)能力和社會(huì)潛在的勞動(dòng)能力；狹義的人力資源主要指從業(yè)人員，或企事業(yè)單位所擁有的人力資源，它包括高級(jí)管理人才、高科技人才、中級(jí)管理者和一般職工。