安置房買賣合同
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安置房買賣合同范文第1篇
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人(甲方)：_____(以下簡稱甲方)
身份證號碼：___________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼_________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：_______(以下簡稱乙方)
身份證號碼：________________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在____，位于第____層，共_____(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為 ___，建筑面積為____平方米，房屋用途為____。并附帶____一間，位于____，面積為______平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第____號)。乙方對甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備：
包括_______________。
第三條、本合同中所述房屋為_______，是______的家庭(夫妻)共同財產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)，乙方不負任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價格：
成交價格為：人民幣____元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_2007_年____月___日將首付款(定金) 人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項用途。第二筆房款人民幣_壹_拾_壹_萬元整于2007年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰 ____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(2007年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(2007年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應(yīng)在房屋交付(2007年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任：
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過 30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房價款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1、甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2、終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3、______。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進行。
安置房買賣合同范文第2篇
1 靜脈炎的評估
采用美國靜脈輸液護理學(xué)會靜脈炎程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)[3]：Ⅰ級：穿刺點疼痛、紅和（或）腫，靜脈無條索改變，未觸及硬結(jié)；Ⅱ級：具有上述表現(xiàn)及靜脈有條索狀改變，未觸及硬結(jié)；Ⅲ級：具有上述表現(xiàn)及可觸及硬結(jié)。
2 胺碘酮所致靜脈炎的原因分析
2.1藥物因素 臨床觀察發(fā)現(xiàn)：高濃度，高刺激性藥物可引起靜脈痙攣造成持續(xù)靜脈高壓，之后會出現(xiàn)毛細血管滲透性增高，導(dǎo)致纖維蛋白漏入毛細血管周圍間隙，造成病變血管氧擴散減少，妨礙營養(yǎng)物質(zhì)和代謝物質(zhì)交換從而促成靜脈炎的發(fā)生[4]。胺碘酮的有效成分是碘，碘對血管的刺激性較大，靜脈注射胺碘酮濃度﹥3mg/mL，易引起外周靜脈炎，如滴注時間超過1h，其濃度不超過2mg/mL也可引起靜脈炎[5]。
2.2血液pH值的改變 血液pH值正常為7.4，外周靜脈可耐受的pH值是6.5，臨床上常用的可達龍，其pH值偏酸，常可將可達龍溶于5%葡萄糖注射液中，酸性溶液對外周血管刺激性大，易損傷血管內(nèi)皮細胞，引起局部炎癥反應(yīng)[6]。
2.3輸注器材 精密過濾輸液器的終端過濾器采用5um、3um孔徑的過濾介質(zhì)，可以濾除藥液中90%以上的不溶性微粒。采用15um孔徑的普通輸液器靜脈炎的發(fā)生率明顯高于5um和3um孔徑的精密輸液器[7]。
2.4留置導(dǎo)管 彭翠香[8]（報道靜脈炎與靜脈留置針導(dǎo)管的材質(zhì)、長度與型號有關(guān)，不同型號的靜脈留置針發(fā)生靜脈炎的幾率不同，22G留置針靜脈炎的發(fā)生率較高。22G留置針較粗，進入機體后充塞于血管中，增加機械磨擦及血管內(nèi)壁損傷，從而增加機械性靜脈炎及血栓性靜脈炎的發(fā)生。
2.5穿刺的部位與穿刺技術(shù) 胺碘酮藥物說明書上寫明盡可能通過中央靜脈導(dǎo)管滴注，但在臨床搶救過程中，需要在盡可能短的時間內(nèi)給藥[9]，但臨床中中心靜脈置管通常由醫(yī)師操作且需履行知情同意書簽字手續(xù)，在急救用藥時并不快捷，故臨床多采用周圍靜脈給藥，當(dāng)選擇過于細小的外周靜脈或選擇下肢靜脈時，靜脈炎的發(fā)生率明顯增加[10]。急救用藥時因患者病情危重，通常需較長時間臥床休息，導(dǎo)致血流變緩；心衰患者還伴有不同程度的循環(huán)障礙、靜脈壓升高等。下肢血流緩慢且靜脈瓣豐富，使藥物停留時間相對延長，在下肢靜脈輸液更易導(dǎo)致靜脈炎。穿刺時進針角度及固定方法不當(dāng)，使針頭與血管形成不適宜的角度，針面緊貼血管壁，機械摩擦刺激引起血管痙攣、充血、水腫，造成滲出性靜脈炎[11]。
2.6護士因素 護士觀察欠細致，對患者早期出現(xiàn)的可忍受的疼痛重視不夠，未嚴(yán)格做好交接班，對穿刺部位出現(xiàn)局部疼痛、滲出，發(fā)紅等癥狀未及時處理。?？浦R缺乏，對胺碘酮的特性及使用方法缺乏了解，有研究表明，護士對導(dǎo)致靜脈炎危險因素、嚴(yán)重程度的評估能力能影響靜脈炎的發(fā)生[12]。
2.7患者的個體因素 休克、病危、嚴(yán)重脫水的患者因微循環(huán)受損，血管通透性增加，容易發(fā)生外滲性靜脈炎。老年患者，靜脈老化，彈性下降，增加了發(fā)生靜脈炎的風(fēng)險。年齡越大的患者使用胺碘酮后發(fā)生的靜脈炎的可能性越高[13]。個別患者對疼痛的耐受性強，早期出現(xiàn)穿刺處疼痛未及時告知護士。
3 綜合性防護措施
3.1調(diào)整溶液的濃度及pH值 充分稀釋藥液，注意藥物間的相互作用，同一注射器中不混入其他制劑，同一輸液通路中不要輸入其他藥物，需用等滲葡萄糖溶液配制。
3.2治療用物方面 選擇小型號的BD留置針，保證針尖銳利，減少穿刺針過粗造成的血管穿刺性損傷。選擇精密輸液器，以高效濾除輸液體中的微粒。
3.3合理選擇穿刺部位 血管的選擇以中心靜脈為主，在外周靜脈進行給藥時，選擇走形直、彈性好、較粗大、易于觀察遠離關(guān)節(jié)的靜脈。為保護血管，避免在短時間內(nèi)反復(fù)多次穿刺同一靜脈，如需再次穿刺，必須遠離上次穿刺部位[14]。由經(jīng)驗豐富，穿刺技術(shù)好的護士進行穿刺，避免反復(fù)穿刺。
3.4健康宣教 使用前加強教育，說明藥物作用及不良反應(yīng)，取得患者配合，輸液期間盡量減少活動，告知患者進低脂富含纖維素的新鮮水果蔬菜等可降低血液粘稠度的食物[15]，注射部位有脹感等異常感覺立即報告護士。
4 胺碘酮所致靜脈炎的治療
4.1 50%硫酸鎂濕敷，患者發(fā)生靜脈炎后，首先抬高患肢，臥床休息，避免活動，將50%硫酸鎂濕紗布貼敷于穿刺靜脈上方，紗布以不滴水為宜，在外面覆蓋保鮮膜，妥善固定。鎂離子直接作用于表淺靜脈，使表淺靜脈擴張充盈，其高滲性和藥理作用可以解除血管痙攣和改善微循環(huán)，促進外滲液體吸收，緩解穿刺部位局部腫脹，減輕疼痛，減輕炎癥反應(yīng)[6]。
4.2中藥冰片乙醇外敷，冰片具有清熱止痛、活血化瘀的功能，乙醇具有清熱、消腫、活血、局部麻醉、止痛的功效，用冰片1g加75%乙醇100ml浸潤紗布后濕敷局部，3次/d或4次/d，能明顯降低靜脈炎的發(fā)生率。也可取馬鈴薯洗凈后切成薄片，厚約2mm，敷在患者穿刺點、周圍皮膚紅腫靜脈處，用膠布固定，干涸后重新更換。
4.3其他 新型敷料的應(yīng)用：①康惠爾透明貼可以消除炎癥，減輕疼痛，防止壞死；②安普貼可以自溶性清創(chuàng)，加快愈合，避免細菌侵入，對輸液靜脈進行保護性護理；③氧療：用氧氣噴射局部，使?jié)B出局部形成的缺血缺氧，得到有效的循環(huán)改善。
5 小結(jié)
綜上所述，靜脈炎是輸注胺碘酮的常見并發(fā)癥，根據(jù)發(fā)生的原因采取以上綜合護理措施，從輸注整個過程全程控制，從而極大的預(yù)防了靜脈炎的發(fā)生，值得臨床推廣。
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安置房買賣合同范文第3篇
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
安置房買賣合同范文第4篇
原告:張勵。
被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)。
1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動,被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發(fā)建設(shè)的部分樓盤對外進行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計為123平方米,雙方約定房屋單價為2568元/平方米,簽訂合同時單價不變;原告向被告預(yù)繳購房款5萬元,合同簽訂時再繳付剩余房款25.8484萬元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬元。其后,因拆遷受阻,該工程進度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。
2006年,國務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設(shè)的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。
2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時代小區(qū)彩園組團5、6、7、8號樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月,原告張勵起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預(yù)訂單)價格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬元。審理過程中,原告張勵表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實無房可交,原告則要求被告一次性給付33萬元。
【審判】
江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認為:
民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》時意思表示真實,且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購單簽訂時所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。
一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務(wù);本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內(nèi)容進行預(yù)先設(shè)定,其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認,其他事項則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類認購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說,商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實踐操作過程中,這類認購書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應(yīng)認定為預(yù)約合同。
本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》對于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒有進行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成。事實上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達為“預(yù)訂”、“預(yù)計”、“預(yù)繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認識是明確且不存在疑異的。因此,法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。
二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延,在此過程中,國務(wù)院及徐州市政府相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時即對尚未開工建設(shè)的商品房進行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足,其后又將認購書中列明的房號安置給他人,致使雙方失去了進一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來收取原告的5萬元予以退還,并應(yīng)對原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、關(guān)于原告損失的確定問題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對方造成的利益損失進行賠償。本案中,原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會,因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定,但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。
綜上所述,對于原告張勵要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求,不予支持,但對其關(guān)于如被告無房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵預(yù)交的房款5萬元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵損失15萬元;三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。
宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評析】
本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們在法律上的性質(zhì)和后果有何不同?針對這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。
一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認定標(biāo)準(zhǔn)
市場是復(fù)雜的,市場主體之間的依賴程度有所不同,由古典契約法理論所構(gòu)建起來的“要約——承諾”這種帶有“浪漫色彩”的簡單締約方式已不能滿足市場主體對締約方式多樣化的需要。而且在古典契約法下,市場主體在締約階段的權(quán)利僅能通過締約過失責(zé)任予以保護,而這在實務(wù)中早已被證明是不夠的。[1]于是,出現(xiàn)了預(yù)約制度。所謂預(yù)約,即約定將來訂立一定契約的契約。[2]就是當(dāng)事人之間約定將來訂立具體合同的合同,將來訂立的那個具體合同為本約,而此前約定簽訂本約的合同為預(yù)約。按照私法自治原則,當(dāng)事人享有廣泛的合同自由,包括是否訂立合同、與誰訂立合同、訂立什么樣內(nèi)容與形式的合同的自由等。我國民法通則、合同法均未提及“預(yù)約”這個詞,但學(xué)理上是承認預(yù)約概念的,而且最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條也規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹撘?guī)定中的定金,指的就是立約定金,也叫做預(yù)約定金,實際上就是對訂立合同的預(yù)約行為作出的法律上的認可。生活中通常表現(xiàn)為認購書、預(yù)定書、意向書,還有像本案中的預(yù)訂單等,都是一種預(yù)約協(xié)議的形式。所謂預(yù)約協(xié)議,是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的一種法律文書,是雙方對買賣商品房有關(guān)事宜進行初步法律確認的一種書面憑證。其內(nèi)容一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、商品房基本情況、購房款的計算及交付、簽訂正式合同的期限等。[3]因此,商品房認購中的預(yù)約協(xié)議是商品房買賣活動中較為常見的一種協(xié)議,通常都是因為簽訂正式商品房買賣合同的時機尚未成熟,為了將來能夠訂立正式的合同而進行的一種預(yù)先約定。
安置房買賣合同范文第5篇
主題詞：退房糾紛 約定條件 法定條件
目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房交易市場日趨火熱。但由于我國相關(guān)法律、法規(guī)不完善及開發(fā)商違規(guī)操作等原因，出現(xiàn)了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩(wěn)定的因素。
一、退房糾紛產(chǎn)生原因分析
退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復(fù)雜，案例各不相同。
由于開發(fā)商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產(chǎn)生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導(dǎo)致購房者提出退房：
（一） 銷售廣告言過其實；
開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現(xiàn)實，于是 “憤而退房”。
（二）售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”；
目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟利益的驅(qū)動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問題等。而當(dāng)房屋交付使用時，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重時，才大呼上當(dāng)，不得不提出退房。
（三）房屋存在質(zhì)量瑕疵；
房屋交付使用后，當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)滲水、脫皮等質(zhì)量問題時，往往難以接受，因為自己購買的是新房，應(yīng)該是十全十美的士。而當(dāng)這類問題不能得到開發(fā)商及時解決時，一氣之下，要求退房。
（四） 物業(yè)小區(qū)管理混亂。
開發(fā)商出售房屋前，根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，要先委托好物業(yè)公司進行管理。雖然《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定開發(fā)商要通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，但在實踐中物業(yè)公司與開發(fā)商實際上是一家人，物業(yè)公司人員的從業(yè)資格大多達不到法律規(guī)定的條件，同時物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，相關(guān)法律規(guī)定還欠完善，因此前期物業(yè)管理質(zhì)量普遍較差，導(dǎo)致業(yè)主不滿意而提出退房。
（五）開發(fā)商遲延交付房屋；
商品房的開發(fā)建設(shè)周期較長，期間又較多地受各方面因素的影響，開發(fā)商遲延交房就不足為奇了。而當(dāng)購房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時，很容易提出退房。
（六） 房產(chǎn)證遲遲辦不出；
目前，房產(chǎn)證的辦理期限是開發(fā)商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使開發(fā)商手繼齊備，購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產(chǎn)證的情況也大量存在，更何況有些開發(fā)商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產(chǎn)權(quán)證的條件不具備，于是關(guān)系到購房者切身利益的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出來，導(dǎo)致購房者退房。
有時，因客戶自身的原因，也會導(dǎo)致退房糾紛的發(fā)生：
（1） 購房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調(diào)到外地或出國定居而提出退房；
（2） 分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現(xiàn)意外的經(jīng)濟困難無力支付余款而提出退房；
（3） 因房價下躍而提出退房。
二、雙方在合同中約定可以退房的條件
商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。
約定退房條件是指購房者與開發(fā)商通過購房合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時，雙方依約解除合同。
商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：
（1） 雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示；
（2） 雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。
（3） 該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。
一般而言，購房者要根據(jù)自身的實際情況來和開發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購買帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否則可以退房，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失；如果自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內(nèi)因開發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購房人有權(quán)退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當(dāng)事人的個人意愿，當(dāng)所約定的條件成就時，會支持購房人退房的請求。只有當(dāng)事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。
三、法律規(guī)定可以退房的情形
在商品房交易實踐中，購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發(fā)商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準(zhǔn)繩進行衡量，以確定購房人能否退房。
由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關(guān)系，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。
從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：
（一） 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
如果開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務(wù)（無論買受人是否同意），然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請求解除合同呢？根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。
如此看來，此條款形同虛設(shè)，立法目的無法實現(xiàn)。其實，筆者認為，此條款完全違反了我國法律的有關(guān)規(guī)定。因為在商品房買賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開發(fā)商就不能對該房屋行使處分權(quán) （包括抵押、出售、贈與等）。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務(wù)，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過買受人同意才合法。否則，對購房者的合法權(quán)益無法得到保護。
（二） 一房兩賣；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
因為房屋買賣屬于不動產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價格出現(xiàn)大幅上漲時有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。
另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機構(gòu)確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
（三） 商品房預(yù)售許可證存在欺詐；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請求解除合同；
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
（四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以請求解除合同；
（五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（七） 房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
（八） 遲延交付房屋超過法定期限；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?；
（九） 遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>
由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)項目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來；開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時間購房人可以退房。
（十） 擔(dān)保貸款合同不能訂立；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”；
（十一） 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>
同時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
（十二） 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項之規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當(dāng)事人在合同中對合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式?jīng)]有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房；
（十三） 規(guī)劃、設(shè)計變更；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條之規(guī)定， 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；
（十四） 套型與設(shè)計圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第19條之規(guī)定， 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；
（十五） 因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目；
根據(jù)《合同法》第94條第1項之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的時，當(dāng)事人可以解除合同。
三、退房后的善后工作
商品房買賣合同解除后，根據(jù)我國《合同法》第97條之規(guī)定，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
