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土地評估法范文第1篇

關鍵詞 土地價格評估原則 土地價格評估方法 土地價格評估方法的適用范圍

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現(xiàn)代社會重要的經濟資源，因為土地的稀缺性、有限性，隨著經濟的發(fā)展，土地的市場價格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現(xiàn)狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價格既不完全是市場價格，又不是傳統(tǒng)意義上的計劃價格，給土地在交易過程中的價格造成諸多混亂。結合我國土地市場價格的現(xiàn)狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價格評估方法進行探討。

1 土地價格評估應遵循以下原則

我國土地所有權是實行國家和農村集體所有制，但農村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權才能才能上市交易。因此，土地價格是指國有土地使用權的價格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學、合理地估價，估價過程中，應遵循替代、供需關系、動態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場經濟社會中，使用價值相同的商品，對于使用者或消費者來說是可以相互替代的。使用者或消費者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費者總會考慮的因素有：價格、性能、效用、使用壽命、時尚潮流。土地在經濟社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費者會考慮土地的價格、規(guī)劃、形狀和未來發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費者會選擇價格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價格應參考規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的土地的價格。

1.2 供需關系原則

市場經濟規(guī)律就是供應和需求規(guī)律。當供應大于需求時，商品的價格下降；當需求大于供應時，商品的價格上漲，當供求不穩(wěn)時，商品的價格相對穩(wěn)定。土地市場也是如此，當土地供應量較大時，土地價格會下降，當土地供應政策緊縮時，價格會上漲。在國家的經濟政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關系總是處在波動之中，供求關系影響土地價格。

1.3 動態(tài)原則

隨著社會經濟的發(fā)展，各種商品的價格總在不斷地變化，變化的因素有商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發(fā)展的速度。土地是重要的經濟資源，土地價格除同樣受到商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發(fā)展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價格變化的規(guī)律，要用未來的眼光對土地的評估價格進行修正。

1.4 和諧原則

舉國上下都在建設和諧社會，和諧是當今社會發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發(fā)土地的同時要保護土地。不能只求經濟發(fā)展，過度開發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發(fā)土地。在土地價格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環(huán)境的和諧友好關系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農業(yè)用地等等。不同的用途其價格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價格高低為依據(jù)，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價時要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評估實踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等方法。每種評估方法都有自己的優(yōu)點和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價結果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據(jù)所評宗地的特點，選擇適當?shù)牟煌脑u估方法分別進行評估，還要對不同的評估結果和差異進行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價格。

2 土地價格評估方法的探討

在我國土地價格評估實踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法。估價方法的選擇應充分考慮待估土地的性質、土地規(guī)劃、供求關系、未來收益等因素，選擇適當?shù)墓纼r方法。

2.1 市場比較法

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進行科學合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會對土地價格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據(jù)土地近期的使用收益，充分考慮未來經濟情況的變化，預測土地在未來有效期內各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價方法。

計算公式：

P－評估值

Ri－未來第i年的預期凈收益

r－折現(xiàn)率

這種方法對商品房開發(fā)用地價格可以做出比較準確的評估，但對工業(yè)用地不太適合，因為對工業(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準確的預測。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：

土地價格 = 土地取得費及相關稅費 + 土地開發(fā)費 + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。

其中：土地取得費及相關稅費包括：（1）土地取得費。土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用，分別為土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費。（2）相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、水利建設基金、不可預見費。這種土地評估方法只能適合于國家征收農村集體所有制的集體土地時使用，但土地取得費用是計劃價格，在一定程度上損害了農村農民利益。

2.4 基準地價系數(shù)修正法

是以基準地價評估成果為依據(jù)，根據(jù)替代原則，將影響待估宗地地價的因素條件與基準地價因素修正系數(shù)說明表中的指標條件進行對照比較，確定待估宗地地價各個因素的修正系數(shù)，據(jù)此對基準地價進行修正，從而得到待估宗地地價的一種方法。其計算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價

A－待估宗地對應的基準地價

∑K－待估宗地所在地價區(qū)位影響因素總修正系數(shù)

∏S－待估宗地地價個別因素修正系數(shù)的乘積

這種評估方法的不足是政府公布的基準地價總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結果很難讓公眾信服。

3 土地評估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據(jù)不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結果。

3.1 市場比較法的適用范圍

市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因為土地規(guī)劃和用途不同的宗地價格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價格都有很大的不同，一般來說，商業(yè)用地價格大于工業(yè)用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠對土地的未來收益作出科學合理預測的宗地。未來的事情有著許多不可預知的情況，要對未來收益作出準確預測應堅持必要的條件，一是收益應在未來不超過五年內可以實現(xiàn)，時間太長，未知情況不可控，導致評估結果不可靠；二是影響未來收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對土地收益生產較大影響。符合這兩個條件的土地則是商品房開發(fā)用地，開發(fā)時間不長，法律政策也可以有效預見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國家對農村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強制色彩，不利于保護農村農民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設，應取消此種評估方法。

3.4 基準地價系數(shù)修正法

如果政府能及時更新基準地價，基準地價系數(shù)修正法應該是很科學的土地價格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準地價更新太慢，基本上三四年才更新一次，導致科學的基準地價系數(shù)修正法經常沒有科學的基準地價可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價格做出的評估結果要相對合理，而成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法做出的評估結果往往與實際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實際的土地交易信息，對評估結果做出充分的比較修正。

參考文獻

土地評估法范文第2篇

《辦法》明確，評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用該辦法。

《辦法》規(guī)定，房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

《辦法》規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

土地評估法范文第3篇

【關鍵詞】剩余法估價；土地增值稅；假設前提

1、剩余法在土地估價中的應用

剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關稅費后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

就土地估價而言，剩余法常用的基本公式： V = A B - C D - E

其中：V―土地評估價值，A―總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產價值，B―開發(fā)成本， C―開發(fā)商合理利潤，D―稅費（包括銷售稅金、土地增值稅、期間費用等），E―投資利息。

剩余法除適用于土地估價外，還大量應用于房地產開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：（1）確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格；（2）確定具體開發(fā)項目的預期利潤；（3）確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。

本文僅對土地估價采用剩余法存在的問題進行剖析。在采用剩余法評估土地市場價值時遇到的問題有：剩余法評估土地時，沒有扣除土地增值稅，即便扣除土地增值稅，因對土地增值稅法規(guī)認識不到位，造成土地增值稅計算錯誤。

2、剩余法在土地估價中土地增值稅計算存在的問題

2.1剩余法估價過程沒有考慮土地增值稅

在計算過程中沒有扣除土地增值稅。在以往的土地估價采用剩余法評估時，稅金計算往往只考慮銷售稅金及附加，而不考慮土地增值稅，造成土地估價結果偏高。認為假設開發(fā)法可以不考慮扣除土地增值稅，理由為：

（1）土地增值稅是實現(xiàn)銷售后才能結算計稅的稅種，同企業(yè)所得稅一樣，需從整個開發(fā)項目甚至整個公司范圍統(tǒng)籌考慮，單從第一期開發(fā)的項目計算不全面，與其他項目是相互影響的，很難準確地測算。

（2）土地增值稅的取得成本及費用不易取得，一般需通過查賬才能確認已支付的合法的扣稅憑證，而房地產公司在開發(fā)期，一般支付的合法憑證是不齊全的，有以預付款形式暫付款，有已發(fā)生未結算的，很難準確結算的，不準確的結算估算出來的土地增值稅，可用性差。

（3）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對剩余法估價沒有明確規(guī)定要扣除土地增值稅，其他教材專業(yè)用書也未見有特別規(guī)定，在土地估價實務中存在很多未考慮扣除土地增值稅?！锻恋貓蟾鏅z查評分細則》中關于剩余法的評分中（對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標準），并未明確稅費包含土地增值稅及所得稅。

（4）土地增值稅，它雖然是一種行為稅 但卻擁有所得稅的性質，也就是說可以簡單的理解為對不動產轉讓行為所得的一種稅，所以認為不必考慮，其已包含在市場價格（評估結果）中。

以上理解，是對剩余法評估的的假設前提、土地增值稅等沒有理解造成的。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》“關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題”中規(guī)定“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（〔2005〕26號）制定。比如廣西情況是除了房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的廉租住房、經濟適用房暫不預征土地增值稅外，其他房地產開發(fā)項目均需要征收土地增值稅。

2.2剩余法估價中計算土地增值稅時出現(xiàn)錯誤

在計算土地增值稅時，扣除項目計算出現(xiàn)混亂和錯誤。實務中不加分析一律按照開發(fā)成本加扣20%。其中土地取得費的扣除是按照歷史成本扣除還是按照基準日市場價扣除存在模糊認識。

采用剩余法評估要取得政府批準的詳細規(guī)劃指標才好計算，如果無法區(qū)分，就不能加扣20%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》允許扣除項目項中可以按照土地取得成本和開發(fā)成本等合計加扣20%是指開發(fā)的是普通住宅才能加扣。土地增值稅納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，如果委估宗地的開發(fā)指標尚未區(qū)分普通住宅的，一律按非普通住宅項目來處理，即便增值率低于20%也要繳納土地增值稅。

土地增值稅計算過程中的扣除項目中的土地價款是按照歷史取得成本扣除還是按照土地現(xiàn)價扣除，要區(qū)別對待：如果是整體企業(yè)價值評估中，評估土地價值按照企業(yè)取得的歷史成本來作為扣除。如果是單獨評估土地價值，按照土地現(xiàn)值來扣除。

關于扣除項目中是按照歷史取得成本扣除還是按照土地現(xiàn)價扣除問題，涉及對土地價值定義及內涵理解是否到位。按照《房地產估價規(guī)范》中對于不同估價目的下的估價進行了規(guī)定，以抵押、出讓、轉讓、租賃、拍賣等估價目的均應首先采用公開市場價值標準。剩余法評估土地價值，無論從投資者（買方）還是產權持有者（賣方）角度都需要了解的是公開市場價值，如果是整體企業(yè)價值評估涉及的土地資產價值評估，企業(yè)價值內涵對應的是股東權益價值，在這種估價情況下，一般土地權屬不發(fā)生變化，因此，扣除項目應該是土地歷史取得成本。而單獨評估土地時，是假設土地產權發(fā)生變化的情況下進行的，因此，扣除項目要按照土地現(xiàn)價來扣除。

2.3沒有理解剩余法的假設前提

最佳利用原則、土地已開發(fā)完成，建成時即銷售完成，建設期均勻投入。

最佳利用原則，要求在法律許可前提下確定土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

土地開發(fā)完成假設，要求必須按照房地產稅收政策計算銷售稅費（包括營業(yè)稅、土地增值稅等）。

建成時即銷售完成。對于開發(fā)周期較短的項目一般采用靜態(tài)法評估開發(fā)完成后的房地產價值，而開發(fā)周期較長的項目，可以采用動態(tài)法評估開發(fā)完成后的房地產價值。

建設期均勻投入的假設，為了簡化分析房地產開發(fā)項目利息和利潤率確定過程。

3、剩余法估價體會

采用剩余法評估土地時無論是單獨土地估價項目是企業(yè)整體價值中的土地估價項目，都要求扣除土地增值稅。否則，土地估價結果有失公允。

剩余法估價中的有關參數(shù)需要估價師適時更新調整，只有對某一地方房地產市場規(guī)律充分了解，才能客觀公允反映土地市場價值，尤其是開發(fā)利潤率、開發(fā)周期等。

土地評估法范文第4篇

關鍵詞：基準地價； 用途系數(shù)修正法； 機會成本； 評估模型

中圖分類號:F224.0 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城鎮(zhèn)基準地價評估的方法主要有：（1）以土地定級為基礎，用市場交易價格等資料評估基準地價；（2）以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價[1]。上述方法對于商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地基準地價評估比較適用，而對于新增四類用地基準地價的評估則很難適用，一方面因為新增四類用地大多不以營利為目的，收益很小且收益很難準確界定；另一方面因為該類用地市場交易案例很少。

一、新增四類用地的特點

新增四類用地包括公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地，他們具有以下特點：

1.多為公共服務或基礎建設用地，具有一定的社會效益和生態(tài)效益。

2.多呈點狀分布，面積小、數(shù)量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū)。

3.大多不以贏利為目的，收益很小或無收益，且收益很難準確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業(yè)醫(yī)院、私立學校、殯葬用地等，機場、碼頭用地等因其具有壟斷性質，因而該部分用地具有壟斷收益。

4.多以劃撥方式取得土地使用權形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。

5.土地市場欠發(fā)育，市場上土地出讓、轉讓、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四類用地基準地價的評估方法

（一）確定新增用地基準地價的修正基礎

1.地價影響因素相關性分析

城鎮(zhèn)土地價格與其土地利用條件相關，影響地價的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度）、基礎設施狀況、公用設施狀況、環(huán)境狀況（環(huán)境質量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度）、人口密度狀況、產業(yè)集聚狀況、規(guī)劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強度、特殊選址要求等）、宗地自身條件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進深等）等。利用特爾菲測定法確定的上述因素影響各類地價的權重大小，進行地價影響因素相關程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類地價的修正基礎。設定權重＞0.10時，影響程度“高”；0.05≤權重≤0.10時，影響程度“中”；權重＜0.05時，影響程度“低”；見表1。

2.土地用途轉化分析

經濟學中的“機會成本”（Opportunity Cost）是指當一種生產要素被用于生產某產品時所放棄的使用相同要素在其他生產用途中所得到的最高收入。經濟資源的稀缺性決定了當生產要素被用于一種產品生產時，它就不可能被用來生產其他商品[2]。因此，任何資源都應發(fā)揮最佳效用，否則就會造成資源的浪費。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國城市土地利用實行規(guī)劃制度，一般來講某一確定位置土地的用途是規(guī)劃好的，具有排他性，在一個規(guī)劃期內其用途一般是確定的；這就是說當土地以某一種用途被利用時，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價的。但從長期來看，土地的用途是可以相互轉化的。

通過近幾年土地收購儲備――出讓樣點的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析，根據(jù)機會成本的理論，得出新增地類最適宜（最可能轉化）的用途，見表2。

通過對表1、表2分析可以發(fā)現(xiàn)，無論從地價影響因素相關性分析，還是從新增地類最可能轉化的用途及機會成本用途分析，都可得出交通運輸用地基準地價接近于住宅用地、商服用地基準地價，公共管理與公共服務用地、特殊用地地價接近于住宅用地地價，水利設施用地地價接近于工礦倉儲用地地價；交通運輸用地因為其還未走向有償使用，而且是初次評估基準地價，所以交通運輸用地基準地價最接近于住宅用地基準地價，與商服用地地價差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地基準地價的修正基礎為住宅用地基準地價，水利設施用地基準地價的修正基礎為工礦倉儲用地基準地價。

（二）用途修正系數(shù)確定

1.行業(yè)平均利潤率比值法

用途修正系數(shù)根據(jù)待估用地類型對應的行業(yè)平均利潤率與修正基礎用地類型對應的行業(yè)平均利潤率的比值確定。根據(jù)地區(qū)生產總值構成項目的行業(yè)分類，確定各類用地對應的行業(yè)歸類；根據(jù)焦作市2005、2006、2007年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)及市發(fā)改委、財政局、交通局、商務局、稅務局等局委的行業(yè)效益統(tǒng)計資料和行業(yè)成本監(jiān)審的結果，對全市各行業(yè)的平均利潤率進行了測算，結果見表3。公共行業(yè)平均利潤率適當考慮社會效益和生態(tài)效益，同時參照地區(qū)生產總值貢獻率確定。根據(jù)各類用地對應的各行業(yè)平均利潤率的比值確定交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地相對于住宅用地地價的用途修正系數(shù)分別為0.891、0.771、0.714，水利設施用地相對于工礦倉儲用地地價用途修正系數(shù)為0.800。

2.權重比例法

根據(jù)市區(qū)住宅用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、水利設施用地定級所選取的影響因素及特爾斐法測定的權重值，確定新增地類用地與修正基礎用地共有的定級影響因素的權重比例，見表4。

（三）新增地類基準地價評估模型

由于城鎮(zhèn)各類用地基準地價的內涵設定條件、估價參數(shù)，以及新增地類與修正基礎地類的級別空間分布都存在差異，因此需要進行級別空間分布差異修正、內涵設定條件差別修正、估價參數(shù)差別修正。經分析建立新增地類基準地價的評估模型為：

新增地類基準地價=修正基礎用途基準地價×級別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業(yè)用途系數(shù)修正+其他因素影響地價增減修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ――新增地類某一用途某個級別的基準地價。

Xi ――修正基礎用途用地某個級別的基準地價。

Hj ――行業(yè)用途修正系數(shù)。

B ――其他因素影響地價增減修正，包括土地開發(fā)成本差異修正、行業(yè)壟斷效益修正、贏利行業(yè)加價修正、非贏利行業(yè)減價修正、特有因素影響地價修正等。

（四）新增地類基準地價的確定

應用行業(yè)平均利潤率比值法確定的用途修正系數(shù)計算地價時，不考慮其他因素影響地價增減修正（B），在確定二級類修正系數(shù)時考慮。應用權重比例法確定的用途修正系數(shù)計算地價時，考慮特有因素影響地價修正。公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、特殊用地相對于住宅用地的特有因素均為規(guī)劃限制因素，相對于工礦倉儲用地來說為二者共有因素，因此確定上述三類特有因素影響地價修正基礎為工礦倉儲用地地價；同理確定水利設施用地特有因素影響地價修正基礎為住宅用地地價。特有因素修正=（1-修正系數(shù)）×特有因素修正基礎地價。根據(jù)確定的用途修正系數(shù)和地價評估模型，可以評估出新增各類用途用地的基準地價。

根據(jù)上述方法評估出的兩種新增四類用地基準地價的初步結果，經過實地驗證和專家論證及級別間綜合平衡，最終可以采用算術平均值或加權平均值法確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地四類新增用地各級別的基準地價。由于公共管理與公共服務用地包含機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地八個二級類[3]，且二級類基準地價差別比較大，建議根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會、經濟、生態(tài)效益差異性，通過表3列舉的二級類對應行業(yè)利潤率與基準行業(yè)利潤率的比值建立二級類用地基準地價修正系數(shù)體系。

三、結論

本文提出的采用用途系數(shù)修正法評估公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地新增四類用途用地基準地價的方法，在目前的新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作中，具有較強的實用性和可操作性。本文提出的評估方法，彌補了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中缺少新增四類用途用地基準地價評估方法的不足，對促進新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作的順利完成起到有力的推動作用。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家標準.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國標準出版社，2002.

土地評估法范文第5篇

【關鍵詞】土地評估機構；問題；對策

所謂土地評估機構是指依法獲取土地評估的資格，根據(jù)客戶委托和授權對土地價格及其他方面進行評估的中介組織。近年來，土地市場日新月異的繁榮和我國房地產行業(yè)非常規(guī)地飛躍，極大地繁榮我國的土地評估行業(yè)。到目前為止，土地評估行業(yè)逐漸形成一個專門的行業(yè)，據(jù)了解，全國獲取土地估價師認證資格的人數(shù)已經達到17000多個，而我國的土地評估機構總數(shù)已經有1600余家，這些機構的從業(yè)人員已經超過兩萬多人。經過一系列的改革和發(fā)展，我國土地評估機構的隊伍建設、發(fā)展規(guī)模、競爭能力以及風險意識等都得到較大程度的提升，形成一系列的高素質、自擔風險的土地評估專業(yè)隊伍。土地評估機構對于土地市場的正常運作以及土地制度的改革發(fā)揮著越加重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，從1992年到2003年這十年間，全國土地出讓金總收入竟然達到1萬多億元。土地出讓金收入對于地方預算外財政收入的提高、城市環(huán)境的改善以及城市公共基礎設施的建設具有十分重要的意義。

1 我國土地評估行業(yè)的改革歷程

1999年、2001年和2002年這三年期間，國土資源部通過三次針對性的改革，使得我國土地評估行業(yè)最終走向了良性軌道。

1999年9月，國土資源部下發(fā)《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》。該通知要求將原有的土地評估機構改制為兩種類型。其中一類按照《公司法》的要求改制成由相關人士投資成立合伙制企業(yè)，要求這類機構與主管部門脫離關系，徹底改制成市場化土地評估機構。另一類則屬于保留事業(yè)單位性質的機構，其主要職責為承擔政府公益性的土地評估業(yè)務。在這兩種形式中，前者也就是土地評估中介服務機構，將成為土地評估機構的主要形式，此次改革將部分土地評估機構轉為為市場法人主體。

2001年2月，國土資源部下發(fā)《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，該通知主要是強調以土地估價報告?zhèn)浒钢贫热〈恋毓纼r結果確認審批制度。也就是說土地行政主管部門不得再確認對土地估價結果，土地估價結果只能由中介機構獨立承擔責任。本次改革對土地評估機構的健康成長和政府的依法行政水平的提高發(fā)揮了很大作用，是土地評估機構市場化改革的一次重大歷程。

2002年，國土資源部下發(fā)了《關于改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的通知》。該通知規(guī)定“土地行政主管部門不再評定土地評估機構的資質等級”、“需要進行土地評估的單位或個人，可自主擇定土地評估機構”、“任何單位和個人都不得依靠行政權力為有關單位或個人指定評估機構”。與2001及2002年兩次改革相比，本次改革使得土地評估機構徹底改制成為市場主體，使得土地評估機構在充分競爭的市場環(huán)境中發(fā)展壯大。

連續(xù)三次改革擴大了土地評估機構的規(guī)模，增強了其競爭意識，同時提高了其風險意識。與此同時，使得土地評估機構在市場競爭中優(yōu)勝劣汰，充分發(fā)揮了市場在資源配置中的主體作用，提高了土地評估行業(yè)的運作效率。

2 我國土地評估行業(yè)存在的問題

由于發(fā)展歷程較短以及經驗不足，土地評估行業(yè)依然面臨很多挑戰(zhàn)，比如競爭力不強，執(zhí)業(yè)的依附性強，執(zhí)業(yè)素質低，操作不規(guī)范等。

2.1 市場化改制不徹底

雖說國土資源部早在1999年就下大了《關于土地評估機構與政府部門脫鉤的通知》，然而，由于受到以往經營思路的影響，一些土地評估機構的市場化改制僅僅流于形式，并未真正實現(xiàn)市場化運作，也沒有建立良好的企業(yè)管理內部機制，不少機構經常受到行政化的干預，十分不利于土地評估機構的良性發(fā)展。 以行政化干預為例，一些政府主管部門通過行政權力直接干預評估機構的評估業(yè)務，實行行業(yè)壟斷行業(yè)。更有甚者，一些政府主管部門通過成立一個具有行政職能的事業(yè)單位，承接除行政性評估以外的經營性評估業(yè)務。不僅如此，很多地方的土地估價機構存在著嚴重的進入壁壘，比如部分省級的土地評估機構，只具備機構所在市的土地評估資格，并未具備其他市的土地評估資格，想進入本省其他市的土地評估市場是很困難。 以上行為嚴重扭曲了土地評估市場，以至于一些具有行政職能的評估機構的業(yè)務堆積如山、效率低下，很多經營型土地評估機構的業(yè)務嚴重匱乏，使得評估行業(yè)很難在充分競爭的市場中發(fā)育，這對土地評估機構的良好發(fā)展造成了嚴重影響

2.2 部分估價機構的業(yè)務能力不強

部分估價機構的業(yè)務能力不強主要表現(xiàn)為以下兩個方面：首先，估價師隊伍稂莠不齊。到目前為止，由于全國的土地估價師數(shù)量遠遠跟不上評估業(yè)務發(fā)展的需求，所以說很多土地評估業(yè)務只能依靠兼職估價師和估價員操作。不僅如此，由于估價師考試限制條件偏寬，對相關工作年限要求過低而且缺乏嚴格的審核程序，因此很多初出茅廬的大學畢業(yè)生通過臨時掛靠考入估價師行列。由于缺乏實踐經驗，他們的業(yè)務能力亟待提升。加之很多土地評估機構的業(yè)務單一，估價人員的工作方法也十分簡單，對其他類型的評估業(yè)務只能是生搬硬套。不僅如此，由于估價師注冊條件過寬，很多具有犯罪前科的人過了一定年限之后就可以進入估價師隊伍，十分不利于估價師隊伍的良性發(fā)展。其次，評估機構規(guī)模較小。

3 我國土地評估機構發(fā)展的幾點建議

3.1 徹底走市場化改制的道路

土地評估機構要與政府徹底分開。如果土地評估機構與政府不分開。政府既是行政管理者同時是經營者，那么唯一的后果是評估業(yè)務難以走向市場，土地評估行業(yè)的效率也就十分低下。因此要實行政企徹底分開，與土地評估相關的行政職能由政府有關部門直接行使，但從事評估的經營行為直接由土地評估機構行使，而且這樣的評估機構只能屬于中介單位的性質，而不能隸屬于任何政府部門。要通過立法確定評估機構的中介地位，以此從根本上解決和解決行業(yè)壟斷的問題。在部分土地評估機構的改制中，要按照經營者、管理者、勞動者承擔的不同風險以及貢獻大小進行股金配置，把員工的責權利結合起來。由于在改制中既是得利者，又是風險責任的承擔者，因此經營管理層要意識到既然已經改制，就必須順應形勢的需要，努力做好土地評估機構的經營管理工作。不僅如此，還要加強評估的立法工作，盡快制定土地評估的法律法規(guī)，還要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時有發(fā)生，，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將評估市場存在的問題盡可能的減少。

3.2 要大力強化行業(yè)標準

大力強化行業(yè)標準要努力做到兩個方面，一是要制定和推行技術規(guī)范和規(guī)程。為保證土地估價師所提供的估價服務的準確性、有效性，從而不誤導市場，也是為了避免給有關當事人造成經營損失，政府有必要參照國際上通行的做法，結合實際情況制定土地評估技術規(guī)范和規(guī)程，對評估準則、評估目標、評估方式以及評估程序等都作出規(guī)范的分類和界定，為土地評估人員制定一個共同遵循的技術標準。二是建立和完善職業(yè)道德標準。很多法律法規(guī)對土地評估的職業(yè)道德規(guī)范略有涉及，但都不夠系統(tǒng)。我們應制定“土地評估行業(yè)職業(yè)道德標準”，“土地估價師守則”等規(guī)定，讓土地估價師和土地估價機構明白應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，從而提高土地評估行業(yè)的信譽。

參考文獻：

[1]熊偉;土地估價中的土地指數(shù)[J];中國房地產;1994年10期

[2]伍學鋒，黃濤;試析土地估價工作的部門壟斷性和社會競爭性[J];中國土地;1994年05期