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商品房投資技巧范文第1篇

二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。

十

一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過程中的全部工作。

十

二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十

三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

合同的簽訂與管理

十

四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十

五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十

六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳(包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

十

七、為購(gòu)房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細(xì)心，資料齊全，專人辦理。

十

八、結(jié)合公司發(fā)展計(jì)劃，制訂商品房營(yíng)銷計(jì)劃和實(shí)施方案，充分調(diào)動(dòng)營(yíng)銷人員的積極性，提高經(jīng)濟(jì)效益。

商品房投資技巧范文第2篇

本人親身經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)從低迷走向高峰，從排隊(duì)搶購(gòu)走向空關(guān)房。本人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中走過的彎路回頭再看，得出的結(jié)論是：我們應(yīng)從主觀意識(shí)上養(yǎng)成按建設(shè)程序辦事的習(xí)慣─—工作認(rèn)真、嚴(yán)格、及時(shí)、高效就是成功的捷徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)；技巧

1、項(xiàng)目可行性研究

1.1 項(xiàng)目信息篩選

各類土地招商，我們只能選擇適合自身?xiàng)l件的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)類土地一般實(shí)行掛牌公開拍賣，最高價(jià)中標(biāo)。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地拍賣，我們是否參與，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究論證。

具有決策作用的《可行性研究論證報(bào)告》，編制單位必須到現(xiàn)場(chǎng)、周邊、輻射圈等對(duì)客戶源進(jìn)行走訪調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析，這樣才能準(zhǔn)確定位。

1.2.2 該出手時(shí)就出手

經(jīng)過快速準(zhǔn)確的可行性論證，若財(cái)務(wù)可行、效益可觀，則我們應(yīng)積極參與該宗土地的競(jìng)買，按規(guī)定程序報(bào)名、參加土地拍賣會(huì)。

1.2.3 理性報(bào)價(jià)，合理控制損益平衡點(diǎn)

有的土地拍賣會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈、情緒高漲，但我們必須時(shí)刻保持冷靜的頭腦，理性報(bào)價(jià)，始終控制在損益平衡點(diǎn)以下。

2、規(guī)劃與設(shè)計(jì)

2.1 前期籌建工作

《規(guī)劃圖》宜委托發(fā)達(dá)先進(jìn)地區(qū)的甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，這樣建成的小區(qū)有超前意識(shí)、時(shí)尚有品味、幾十年不落后。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)委托技術(shù)力量強(qiáng)、專業(yè)綜合全面、經(jīng)驗(yàn)豐富的甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)院，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)較貴，但設(shè)計(jì)的建筑產(chǎn)品造價(jià)較低。節(jié)約投資關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)計(jì)優(yōu)選

2.2.1 套型大小

商品房套型大約在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型組合

套型組合，有整幢樓都是同一套型的，也有大套型與小套型組合成一個(gè)單元的。后者更合理，這樣大套型的朝陽(yáng)臥室擠入小套型旁，大套型和小套型的臥室都可以朝陽(yáng)。

3、施工圖審查

施工圖設(shè)計(jì)完成后，連同《建筑節(jié)能報(bào)審表》及節(jié)能計(jì)算書應(yīng)先送往建設(shè)行政主管部門進(jìn)行“節(jié)能專項(xiàng)審查”，再送往審圖中心進(jìn)行審查。

4、招標(biāo)

4.1 招標(biāo)程序

可委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

4.2 市場(chǎng)現(xiàn)狀與對(duì)策

4.2.1 委托招標(biāo)，編制實(shí)物工程量清單或預(yù)算書，制定《施工合同》，確定付款方式。房地產(chǎn)開發(fā)的資金流是:購(gòu)買土地花出大量資金；商品房主體結(jié)構(gòu)層數(shù)達(dá)一半時(shí)才可取得《商品房預(yù)售許可證》，客戶預(yù)定商品房交納首付款。如果便于市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，利用預(yù)售房款來支付施工進(jìn)度款，則第一筆施工進(jìn)度款比例不能太大，否則就要借貸款來支付施工進(jìn)度款。

4.2.2 評(píng)標(biāo)規(guī)則：不宜搞最低價(jià)中標(biāo)，否則偷工減料不可避免?？梢圆捎煤侠淼蛢r(jià)中標(biāo)，即設(shè)最低控制紅線：所有有效投標(biāo)價(jià)的平均值的96﹪為最低控制紅線，低于該控制紅線的為廢標(biāo)。也可以在開標(biāo)時(shí)從94﹪至100﹪中當(dāng)場(chǎng)隨機(jī)抽取，解破了一人以幾家公司名義來圍標(biāo)的現(xiàn)象。也可以所有投標(biāo)價(jià)去掉一個(gè)最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、監(jiān)理

5.1 合同管理

本人認(rèn)為施工合同應(yīng)盡可能詳細(xì)，施工中將來可能發(fā)生的問題在施工合同中都要有所體現(xiàn)，否則，發(fā)生問題時(shí)，甲乙雙方反復(fù)談判、請(qǐng)示、匯報(bào)、審批等，耗用較多精力和時(shí)間，不利于工程的順利進(jìn)展。這就要求我們具有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)，既精通專業(yè)技術(shù)知識(shí)，又熟悉法律法規(guī)，這樣制定的施工合同才能針對(duì)本工程特點(diǎn)做出全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募s定。

5.2 安全管理

認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針。

5.3 信息管理

負(fù)責(zé)本工程各類信息及文檔的收集、整理、保存。

5.4 質(zhì)量控制

督促施工單位加強(qiáng)自檢、互檢、交接班檢查，從根源上確保工程質(zhì)量。

5.5 投資控制

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，繼續(xù)尋找通過設(shè)計(jì)挖潛節(jié)約投資的可能性。

5.6 進(jìn)度控制

保證關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)進(jìn)度和總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

5.7 組織協(xié)調(diào)

加強(qiáng)與各方的協(xié)調(diào)。盡量少行使處罰權(quán)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)各方利益的一致性；雙方溝通越深刻，工作中的對(duì)抗和爭(zhēng)執(zhí)就越少，越有利于共同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)可能發(fā)生的問題或處罰可事前口頭提醒，督促改進(jìn)。

總之，監(jiān)理單位是受建設(shè)單位委托，對(duì)施工全過程進(jìn)行專業(yè)化管理，建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理工作要加強(qiáng)督促、鼓勵(lì)、支持。

6、銷售

6.1 商品房預(yù)售許可證辦理。

6.2 商品房銷售

6.2.1 做廣告、做模型沙盤；全方位收集客戶源，對(duì)購(gòu)房潛在客戶加強(qiáng)引導(dǎo)。

6.2.2 已有購(gòu)房意向的客戶加強(qiáng)動(dòng)員、促成簽約。

6.2.3 已簽約的客戶催收房款，一次足房款有優(yōu)惠政策。

6.2.4 制定優(yōu)惠政策，統(tǒng)一優(yōu)惠幅度。優(yōu)惠幅度應(yīng)高于存款利率，讓客戶知道與其存在銀行拿利息不如交房款更合算；優(yōu)惠幅度可低于貸款利率，向客戶讓利比借貸款合算。優(yōu)惠政策不宜有大的改動(dòng)，防止已購(gòu)房客戶反悔退房。

6.2.5 加大銷售力度，任何有一線希望的客戶都盡力爭(zhēng)取。銷售業(yè)績(jī)與銷售人員工資、獎(jiǎng)金、提成等掛鉤。

6.2.6 如銷售確實(shí)有難度可委托專業(yè)的銷售公司來營(yíng)銷策劃。

6.2.7 沒有哪家公司能輕易完成銷售。不要總是等待客戶上門，要走出去尋找客戶。

6.2.8 確實(shí)難以攻克的問題，提出想法，可以請(qǐng)求政府扶持。

7、物業(yè)管理

選定物業(yè)管理公司，了解其正在管理的小區(qū)現(xiàn)狀、治安情況、衛(wèi)生情況、住戶反映等；對(duì)物業(yè)管理公司日常工作動(dòng)態(tài)抽查考核；物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)住戶反映的問題應(yīng)及時(shí)解決。

8、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)業(yè)——以人為本，本人作為房地產(chǎn)浪潮中的一員，為居高仍漲的房?jī)r(jià)而深感內(nèi)疚，房?jī)r(jià)成本構(gòu)成上述不難看出，房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控任重而道遠(yuǎn)……我國(guó)基本是按上述房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，一步一步走過來的，與大家交流望能共勉！

參考文獻(xiàn)

[1]毛建，跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制[D]，華東師范大學(xué),2010年。

[2]胡大淳、孫青、趙紅英，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)售后返租模式探究[J]，《金融經(jīng)濟(jì)》，2011年，第06期。

[3]李永強(qiáng)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題及發(fā)展對(duì)策[J]，《北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》，2011年，第03期。

商品房投資技巧范文第3篇

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷模式從最初的打廣告，買房子到概念營(yíng)銷再到如今的整合營(yíng)銷模式：內(nèi)部+外部，整合+創(chuàng)新。競(jìng)爭(zhēng)以及消費(fèi)者的變化促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)的提升，也促使?fàn)I銷理念的升級(jí)換代。過去單純地靠廣告、促銷等手段推項(xiàng)目的日子已漸行漸遠(yuǎn)。消費(fèi)者從看、聽、感受到比較、理解，促使地產(chǎn)營(yíng)銷拋棄傳統(tǒng)的生產(chǎn)銷售觀念，踏踏實(shí)實(shí)研究消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)、承受能力，了解消費(fèi)者的層次、習(xí)慣、興趣，并據(jù)此進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)及營(yíng)銷服務(wù)，才能確保項(xiàng)目的最終成功。

那么房地產(chǎn)行業(yè)的整合營(yíng)銷之路應(yīng)該如何走？在其過程之中又會(huì)有哪些誤區(qū)？《21世紀(jì)廣告》編輯部邀請(qǐng)了今久傳播總經(jīng)理趙宏偉、成都博瑞廣告總經(jīng)理鄭華、萊德廣告有限公司總經(jīng)理趙克強(qiáng)和深圳及時(shí)溝通副總經(jīng)理祝為君以及行業(yè)專家一起探討房地產(chǎn)的整合營(yíng)銷發(fā)展之路。

2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”之后，1月26日晚，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)“新國(guó)八條”，對(duì)2011年樓市調(diào)控工作進(jìn)行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式上路。2011年的房?jī)r(jià)將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國(guó)八條”：新在何處？

其實(shí)，“新國(guó)八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購(gòu)房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。總理常說“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”，“新國(guó)八條”的及時(shí)出臺(tái)顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強(qiáng)烈。

二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問題。“調(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制”，毫無(wú)疑問，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會(huì)比以往更加強(qiáng)。

三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”?！耙恢缓诎臀鬏p拍翅膀，可以導(dǎo)致一個(gè)月后德克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)”，輿論正是當(dāng)下撬動(dòng)人們購(gòu)房需求的那個(gè)阿基米德支點(diǎn)，沒有輿論的合力，“合理引導(dǎo)住房需求”就會(huì)成為一句空話。另外，在“新國(guó)八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的方向也比以往更加明確。

在“新國(guó)八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)不得不進(jìn)一步面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍！

紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗，“新國(guó)八條”1月26日晚出臺(tái)，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場(chǎng)任何反應(yīng)的時(shí)間。

房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)做房市調(diào)控的“定海神針”。我們?cè)诳隙ㄆ洹皻Α钡耐瑫r(shí)，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的。日本有房產(chǎn)稅、美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。

重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)的高檔住房。但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對(duì)高房?jī)r(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對(duì)抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不太會(huì)放在心上的。至于“無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對(duì)策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對(duì)富人來說，真是不能再容易了。

至于上海，對(duì)新不對(duì)舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對(duì)既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。

重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α?，表面看來勢(shì)洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房?jī)r(jià)，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無(wú)窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動(dòng)權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購(gòu)限貸、營(yíng)業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房?jī)r(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。

房?jī)r(jià)：決定因素與影響因素

效用與供求關(guān)系，決定著市場(chǎng)價(jià)格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是效用與供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國(guó)的人口解構(gòu)中窺出一般。2030年，我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)到15億，城市人口將達(dá)到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進(jìn)入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的投資需求，將使得我國(guó)未來20年的住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。

也就是說，如果沒有住房政策的根本性調(diào)整，沒有供應(yīng)量的巨幅增加，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一個(gè)時(shí)期仍將整體處于賣方市場(chǎng)，買房者的話語(yǔ)權(quán)是相對(duì)較弱的。在賣方市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最大問題就是土地財(cái)政依賴。

2009年，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)高達(dá)43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國(guó)土地出讓金總額逆勢(shì)劇增至2.7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)70.4%。也就是說，不革土地財(cái)政之命，地方政府是無(wú)論如何也下不了真正打壓房?jī)r(jià)之手的。如何革土地財(cái)政之命？靠政府主動(dòng)放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財(cái)政，都是需要高房?jī)r(jià)來支撐的。寄希望經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，財(cái)政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時(shí)日。

2011年：房?jī)r(jià)會(huì)走向何方？

征稅在我國(guó)向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的核武器，但由于在全國(guó)范圍內(nèi)開征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過程，也就是說，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會(huì)在全國(guó)推開，還只是基于地方層面的試點(diǎn)。

但在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場(chǎng)上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在數(shù)字上勢(shì)必因此而有所回歸。但預(yù)測(cè)2011年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能還要看市場(chǎng)供應(yīng)和開發(fā)商的資金鏈。

從市場(chǎng)供應(yīng)來說，雖然“新國(guó)八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無(wú)憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。

從開發(fā)商的資金鏈來看，2010年上市房企三季報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年，平均負(fù)債率超過70%，個(gè)別公司的負(fù)債率更是超過100%。之前有消息稱，2011年銀行信貸計(jì)劃普遍縮減10%-20%，這對(duì)開發(fā)商的資金鏈無(wú)疑是個(gè)考驗(yàn)。如果在央行加息周期之下，對(duì)開發(fā)商實(shí)行非常強(qiáng)硬信貸政策和嚴(yán)苛的公開資本市場(chǎng)融資政策，并嚴(yán)厲控制外資對(duì)開發(fā)商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位就是順理成章的事情了。疑問是國(guó)家相關(guān)部門會(huì)采取什么樣的姿態(tài)？如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開發(fā)商的資金壓力就不大了。

商品房投資技巧范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷策劃；理念；前期項(xiàng)目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到營(yíng)銷目標(biāo)而制定的一系列活動(dòng)，包括營(yíng)銷活動(dòng)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的措施[1]。具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過各種營(yíng)銷策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營(yíng)銷手段使其具體化，對(duì)各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。一個(gè)新建樓盤的營(yíng)銷工作一般分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，前期工作包括土地判斷與評(píng)估、樓盤開發(fā)定位、市場(chǎng)可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場(chǎng)推廣、樓盤工程建設(shè)：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個(gè)過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標(biāo)，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行“整體營(yíng)銷”、“全過程營(yíng)銷”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，還應(yīng)包括實(shí)施階段的產(chǎn)品定位、租售計(jì)劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)[2]。

1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念

理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，房地產(chǎn)營(yíng)銷便是各種理念的復(fù)合。當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1.1人本理念

中國(guó)儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，獲取利潤(rùn)，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念

投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó)，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營(yíng)銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營(yíng)銷具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性，任何營(yíng)銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開發(fā)是半徑，營(yíng)銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需要具備營(yíng)銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買力因素等，需求量大、實(shí)際購(gòu)買力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營(yíng)銷策略，過度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購(gòu)買市場(chǎng)及制定怎樣的銷售方案將是營(yíng)銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營(yíng)銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績(jī)。

2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營(yíng)銷的整體性。

適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無(wú)可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。

2.4營(yíng)銷策劃與銷售

營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念和方法開始逐步走向一個(gè)更高的層次，房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷觀念的廣泛傳播過程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營(yíng)銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上，營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和實(shí)踐的深入，項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和策劃越來越受到重視，市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)掘、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、營(yíng)銷方案等均在項(xiàng)目前期得到細(xì)致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營(yíng)銷策劃方案。

商品房投資技巧范文第5篇

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！?/p>

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。

例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米）

興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷8333.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號(hào)廠房373125.03

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷7708.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33