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【關(guān)鍵詞】集團公司 資金循環(huán) 內(nèi)部資金管理
資金是企業(yè)的生命線,只有保證資金在企業(yè)內(nèi)的良性循環(huán),企業(yè)才能夠生存和發(fā)展。對于每一個企業(yè),資金管理都是一個不能回避的重要的管理方面。對于集團公司來說,由于成員企業(yè)眾多、地域分布廣泛、行業(yè)形態(tài)各異,管理特點就有所不同,資金管理的難度尤其突出。集團資金管理面臨的問題通常包括:一是,集團內(nèi)資金閑置和資金緊缺的情況同時存在;二是,大量資金通過外部銀行進行結(jié)算,資金滯留情況嚴(yán)重;三是,資金管理缺乏有效的信息傳遞機制和平臺;四是,資金管理和決策缺少有效的考核指標(biāo)。
根據(jù)集團的業(yè)務(wù)模式和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不同,資金管理的模式也各不相同。在筆者所接觸到的業(yè)務(wù)實踐中,大致可以分為通過預(yù)算管理進行資金管理、通過集團財務(wù)公司進行資金管理和通過結(jié)算平臺進行資金管理三種類型。本文將分析在這三種資金管理模式下,如何通過從資金流入和支出兩個方面即收支兩條線入手,加強集團公司內(nèi)部資金管理。
一、資金預(yù)算管理
資金預(yù)算管理主要是通過資金預(yù)算的編制和執(zhí)行情況的跟蹤,對集團內(nèi)企業(yè)的資金收入和支出情況進行跟蹤和監(jiān)督。預(yù)算的管理主要體現(xiàn)在對于集團公司各個單位資金預(yù)算的審批及其執(zhí)行情況的控制。資金預(yù)算編制的原則是“以收定支,收入與支出相匹配”,避免出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺,影響企業(yè)的生存經(jīng)營和發(fā)展。
在實際操作中,很多企業(yè)不單獨編制資金預(yù)算,而是將資金預(yù)算結(jié)合在企業(yè)的年度綜合預(yù)算當(dāng)中。很多時候,對于資金的預(yù)算就和預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)算利潤表一同體現(xiàn)在預(yù)算的現(xiàn)金流量表當(dāng)中。各單位按照生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測,測算經(jīng)營活動資金收入情況和相應(yīng)的采購費用支出情況,著重考慮企業(yè)的投資計劃,測算企業(yè)的投資資金支出的需求,根據(jù)企業(yè)的資金缺口,制定企業(yè)的融資計劃,保證企業(yè)內(nèi)資金的流轉(zhuǎn)平衡。
通過預(yù)算為工具,從收支兩線對集團公司內(nèi)的企業(yè)進行資金控制,主要體現(xiàn)于預(yù)算編制的細(xì)致準(zhǔn)確,編制程序的科學(xué)有效、預(yù)算跟蹤的實時嚴(yán)格這幾方面。資金的流入方面,如對應(yīng)收賬款的管理,應(yīng)當(dāng)制定比較穩(wěn)健統(tǒng)一的收款政策,避免過度的賒銷帶來的較高的資金回收風(fēng)險。資金的支出方面,對于采購和各項費用的資金支付,建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),避免支付風(fēng)險;而資本性支出和對外投資,通過可行性研究、資金預(yù)算等方式對于項目的資金平衡進行測算,并按重要程度報集團相關(guān)決策部門審批,避免出現(xiàn)諸如短貸長投的情況;對集團所屬企業(yè)的融資計劃,要按照企業(yè)的資金預(yù)測,為滿足企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展為目的來制定融資方案,避免出現(xiàn)一方面保有大量活期和定期的銀行存款,一方面進行融資的情況。融資方案也要根據(jù)重要程度由集團進行審批,控制融資的金額和投向。通過合理設(shè)置企業(yè)預(yù)算,并比較預(yù)算收入和支出,從收支兩線,對資金進行管理。
二、財務(wù)公司管理
財務(wù)公司是隸屬于大型集團的非銀行金融機構(gòu),主要為本集團內(nèi)部各企業(yè)籌資和融通資金。企業(yè)集團內(nèi)由于所處的行業(yè)不同,經(jīng)營狀況各不相同,資金的余缺情況也各不相同,常常會出現(xiàn)部分所屬企業(yè)缺少資金需要通過銀行貸款等方式籌集資金,而另外一些企業(yè)卻資金比較充裕,暫時沒有投資使用的需求。通過集團財務(wù)公司,可以有效平衡這種資金余缺不均的情況。資金富余的企業(yè)可以將資金通過財務(wù)公司委托貸款給需要資金的企業(yè)。財務(wù)公司可以發(fā)揮集團內(nèi)的資金的乘數(shù)效應(yīng)。為集團內(nèi)資金平衡提供有效的支持。財務(wù)公司發(fā)揮資金平衡的作用,需要從收支兩線對于集團內(nèi)的資金進行管理。包括:
1.建立賬戶管理制度。財務(wù)公司要融通集團內(nèi)的資金,首先需要控制各企業(yè)的銀行賬戶數(shù)量,避免由于賬戶數(shù)量過多,過于分散,不利于掌握其資金狀況,影響資金平衡的效果。
2.建立資金歸集制度。集團公司所屬各個公司通常都有一定的資金沉淀,這些資金沉淀集中到財務(wù)公司,可以區(qū)分不同支付需要合理進行劃分和支配;頭寸期限較長的,可以通過財務(wù)公司進行一些金融產(chǎn)品的投資,取得較高的投資收益,其余部分在滿足日常需要之外,可以通過存放同業(yè)的方式,享受到一般企業(yè)享受不到的存款高利率。因此要在集團系統(tǒng)內(nèi)建立資金歸集的制度,對集團所屬各單位的資金歸集率進行考核。監(jiān)控系統(tǒng)各個單位的資金歸集情況,對于資金歸集不達標(biāo)的單位,要通過一定的措施進行考核,建立配套獎懲措施。
3.建立資金平衡機制。對于系統(tǒng)內(nèi)的資金收付,有條件的均應(yīng)該通過集團內(nèi)財務(wù)公司進行。通過財務(wù)公司的內(nèi)部結(jié)算,縮短結(jié)算環(huán)節(jié)并且節(jié)省手續(xù)費,以加快資金周轉(zhuǎn)速度、提高資金使用效率、降低資金成本。對于資金短缺的企業(yè),在同等或者相似的條件之下,首選通過集團內(nèi)部的財務(wù)公司以委托貸款的形式獲取資金。通過集團財務(wù)公司,更好地分配公司內(nèi)部資金余缺和流向,平衡資金的使用。
4.建立集中融資機制。集團公司下屬的公司在有融資需求時,如果直接向銀行進行貸款,由于單個企業(yè)的規(guī)模有限,融資能力較弱,很難取得較好的貸款條件。通過財務(wù)公司將集團內(nèi)企業(yè)的融資需求進行整合,集中與銀行進行談判,形成規(guī)模效應(yīng),發(fā)揮財務(wù)公司的專長,降低談判的成本,取得較為優(yōu)惠的貸款利率和期限等條件。
三、資金貿(mào)易結(jié)算平臺
資金貿(mào)易結(jié)算平臺指的是公司利用貿(mào)易關(guān)系與系統(tǒng)內(nèi)的各個單位發(fā)生業(yè)務(wù)往來,同時通過結(jié)算量、結(jié)算價格對集團所屬企業(yè)進行資金管理和控制。集團公司以資金貿(mào)易結(jié)算為基礎(chǔ),對于系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)的資金收支進行控制,從而實現(xiàn)整個集團的資金管理最優(yōu)化的目標(biāo)。這種管理方式,同樣要借助資金預(yù)算這一管理工具,以滾動資金預(yù)算為基礎(chǔ),通過貿(mào)易結(jié)算這一資金通道來調(diào)整集團內(nèi)的資金流動。
資金結(jié)算平臺可以通過采購和銷售對系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)的資金收支進行管理。對于提供貨物和購買貨物的系統(tǒng)內(nèi)單位,通過調(diào)整價格和結(jié)算量來控制對其資金支付和資金收取,從而在集團內(nèi)部實現(xiàn)資金平衡。對于無法通過貿(mào)易結(jié)算來平衡資金的下屬公司,可以采用委托貸款等方式作補充。這種方式對于平衡企業(yè)短期內(nèi)的資金需求有較為直接的效果。值得注意的是,這種方式要求參加結(jié)算的集團內(nèi)的不存在資金收支的長期失衡,以免對整個集團公司的資金結(jié)算形成過度的扭曲。
上述三種模式的集團內(nèi)部資金管理,收支兩線的管理效用強度各有不同。對于預(yù)算模式之下的資金管理,下屬公司的自主性比較強,適用于行業(yè)領(lǐng)域比較分散,預(yù)算管理水平較高的企業(yè)集團,但是,單純依靠預(yù)算模式進行資金管理,無法有效平衡集團內(nèi)部的資金余缺,無法形成集團內(nèi)部資金的規(guī)模效應(yīng)。依托財務(wù)公司的資金管理模式,對于內(nèi)部資金管理較為系統(tǒng)有效,通過財務(wù)公司這一平臺實現(xiàn)了資金集中,首先從集團內(nèi)部滿足了的均衡和資金使用的規(guī)模效應(yīng),但是設(shè)立財務(wù)公司的要求比較高,一般的企業(yè)集團不具備相關(guān)條件。資金結(jié)算平臺通過內(nèi)部貿(mào)易的模式,進行收支兩線的資金管理,管理效果最為直接,短期的資金調(diào)節(jié)的效果最為明顯,但是相應(yīng)帶來了人為調(diào)節(jié)結(jié)算價格和數(shù)量的問題,存在一定的稅務(wù)風(fēng)險,除了做好資金籌劃之外,還要做好稅收籌劃。集團企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身情況充分認(rèn)識,分析判斷,并選擇適宜自身的資金管理模式。在實際操作中,從收支兩線對集團的內(nèi)部資金進行管理,更好地提高資金利用效率,有效平衡集團內(nèi)部的資金余缺,為企業(yè)更好的生存和發(fā)展提供資金保障和財務(wù)基礎(chǔ)。
參考文獻
1.項目建設(shè)背景
2.項目概況
(1)項目名稱:___________________________
(2)建設(shè)地點:___________________________
(3)建設(shè)單位:___________________________
(4)企業(yè)性質(zhì):___________________________
(5)經(jīng)營范圍:___________________________
(6)公司類別:___________________________
(7)資質(zhì)等級:___________________________
(8)企業(yè)概況:___________________________
(9)工程概況:___________________________
(10)資金來源:__________________________
3.可行性研究報告編制依據(jù)
4.可行性研究報告研究范圍
5.研究結(jié)論及建議
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1。
表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
序號
項目名稱
單位
指標(biāo)
1
總占地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
建筑容積率
4
小區(qū)綠化率
%
5
戶均面積 多層住宅
平方米/戶
聯(lián)排低層住宅
平方米/戶
6
地下停車庫車位
平方米/車位
7
綜合售價 多層住宅
元/平方米
聯(lián)排低層住宅
元/平方米
8
地下停車庫
元/位
9
建設(shè)投資
萬元
10
每平方米建設(shè)投資
元
11
投資利潤率
%
12
全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)
%
13
全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)
萬元
14
全部投資投資回收期(稅前)
年
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1.當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀
2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求
3.商品房的市場需求及發(fā)展
4.當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題
5.營銷戰(zhàn)略
三、項目選址及建設(shè)條件
1.項目選址
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
2.2 交通方便
2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備
供水:____________________________
供電:____________________________
煤氣:____________________________
通訊:____________________________
場地:____________________________
2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2.5 土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能
1.建筑面積的內(nèi)容
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1 建筑使用功能
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(2)小區(qū)配套設(shè)施
2.3 住宅戶型規(guī)劃
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案,主要工程項目見表2。
表2 主要工程量一覽表
序號
項目名稱
說明
1
土建工程
建筑面積 ㎡
1.1
1.2
1.3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車庫
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
2
給排水工程
水箱、水池、水泵機房
3
普通消防系統(tǒng)
住宅區(qū)
4
變配電工程(強電)
配電房變配電設(shè)備
5
照明工程
小區(qū)照明
6
通訊工程
普通電話配線(端子接單元口)
7
火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警,可視防盜門
8
通風(fēng)工程
地下停車庫通風(fēng)
9
閉路電視
住宅區(qū)
10
室外工程
室外綠化及部分道路場地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場地環(huán)境
1.1 地形
1.2 場地自然條件
(1)地貌:____________________
(2)水文地質(zhì):________________
(3)地震裂度:________________
(4)地基土工程地質(zhì)評價:
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
2.3 總平面布局
2.4 交通組織
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見表3。
表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
序號
項目
指標(biāo)
1
總用地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
地下建筑面積(地下停車場)
平方米
4
地上建筑面積
平方米
其中:多層住宅
平方米
聯(lián)排低層高檔住宅
平方米
5
建筑層數(shù) 地上
層
地下
層
6
建筑總高
米
7
建筑層高 地上
米
地下
米
8
建筑容積率
9
綠地率
%以上
10
停車 地上
不停車
地下
輛
3.建筑方案設(shè)計
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
3.2 平面設(shè)計
(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表4。
表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
序號
指標(biāo)名稱
單位
指標(biāo)
1
套內(nèi)使用面積
平方米/套
2
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積
平方米
3
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積
平方米
4
住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)
%
5
套內(nèi)建筑面積
平方米
5.1
5.2
5.3
多層住宅 a型
多層住宅 b型
聯(lián)排低層高檔住宅 c型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
6
戶內(nèi)平均居住人數(shù)
人/戶
7
居住戶數(shù)
戶
8
居住人數(shù)
人
(2)公用建筑。
3.3 立面設(shè)計
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計
4.1 基礎(chǔ)造型及處理
4.2 上部結(jié)構(gòu)
5.公用設(shè)施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3 供氣
5.4 中央空調(diào)
5.5 弱電設(shè)計
6.消防
7.環(huán)境保護
六、項目實施進度安排
本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下:
______年______月______日:項目建議書批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日:編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日:建筑方案設(shè)計。
______年______月______日:綜合管網(wǎng)設(shè)計。
______年______月——______年______月:施工圖設(shè)計。
______年______月:報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日:工程開工。
______年______月:完成投資的25%,開始預(yù)售。
______年______月:主體工程斷水。
______年______月——______年______月:單體工程驗收。
______年______月——______年______月:分項工程驗收。
______年______月:正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位:萬元
序號
項目
開發(fā)產(chǎn)品
成 本
分期計劃進度
1
2
3
4
1
土地費用
2
前期工程費
3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
4
建筑安裝工程費
5
公共配套設(shè)施建設(shè)費
6
開發(fā)間接費
7
管理費用
8
銷售費用
9
開發(fā)期稅費
10
其他費用
11
不可預(yù)見費
合計
2.資金籌措
詳見附表2
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售,各年銷售計劃見表6。
表6 各類建筑銷售計劃表(%)
項目
合計
1
2
3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車場
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表(%)
稅費項目
稅費率
稅費項目
稅費率
營業(yè)稅
土地增值稅
城市維護建設(shè)稅
公益金
教育費附加費
法定盈余公積金
企業(yè)所得稅
任意盈余公積金
房產(chǎn)稅(按租金)
不可預(yù)見費
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
序號
項目
變動幅度
(%)
全部投資(所得稅前)
內(nèi)部收益率
(%)
凈現(xiàn)值
(萬元)
投資回收期
(年)
基本方案
1
開發(fā)產(chǎn)品投資
2
售房價格
3
預(yù)售款回籠進度
4
租房價格
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
資金平衡分析詳見附表3-8,資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析,分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
敏感因素
基本值
臨界點
全部投資稅前內(nèi)部收益率
期望值
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)
最高值
售房價格(元/平方米)
最低值
土地費用(萬元)
最高值
售房面積(平方米)
最低值
9.主要經(jīng)濟指標(biāo)
項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)見表10。
表 10 主要經(jīng)濟指標(biāo)表
序號
名稱
單位
數(shù)據(jù)
備注
ⅰ
1
1.1
1.2
建設(shè)規(guī)模
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積
商品房銷售
其中:多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車場
出租房
地下停車場
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
經(jīng)濟數(shù)據(jù)
總投資
資金籌措
其中:資本金
使用預(yù)售房款
經(jīng)營收入
經(jīng)營稅金及附加
總成本費用
利潤總額
所得稅
稅后利潤
土地增值稅
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
財務(wù)評價指標(biāo)
商品房投資利潤率
商品房投資利稅率
商品房資本金凈利潤率
全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)
全部投資投資回收期(所得稅前)
全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)
全部投資投資回收期(所得稅后)
資本金內(nèi)部收益率
%
%
%
%
年
%
年
%
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場風(fēng)險分析
一是對待開發(fā)地塊進行市場分析,通過建筑設(shè)計規(guī)劃制定不同的方案,得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo);二是通過對不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的各類物業(yè)進行房地產(chǎn)市場調(diào)查,預(yù)估未來可能的銷售價格;三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價、未來價格趨勢對工程成本做出預(yù)測;四是通過房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計算資金缺口,參照各種不同的融資手段,計算融資缺口和利息;五是根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費計算房地產(chǎn)各項稅和管理費等;六是計算經(jīng)濟評價指標(biāo),并對不同方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)進行抉擇;七是選擇一個最好的經(jīng)濟評價指標(biāo),然后決定以何價格投資該房地產(chǎn)項目。
2項目情況及投資定位分析
2.1項目概況
SQ項目位于杭州市城東新城天城單元,距武林廣場約5公里,東鄰備塘河,南面為艮山東路,西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米,容積率為2.8,計容建筑面積為59847平方米。
2.2SQ項目定位分析
根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征以及近階段房地產(chǎn)市場需求特征分析,可以預(yù)見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主,去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者,包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項目周邊有多個可比在售樓盤,包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預(yù)測未來SQ項目銷售起價為23000元/平方米。根據(jù)類比項目,新中宇維薩年均去化500套,銷售面積5萬平方米;金色黎明年均去化1300套,年均銷售面積為13萬平方米;曙光之城年均去化1000套,銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目,預(yù)計SQ項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。
2.3SQ項目投資測算及開發(fā)周期安排
根據(jù)近年來杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況,結(jié)合我國房地產(chǎn)項目建設(shè)中成本的基本估算方法,將本項目中的各項成本費用歸納為七大類:土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產(chǎn)各項稅。通過投資測算,土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費用為3712萬元、管理費為3712萬元、資本化利息及財務(wù)費用為7750萬元、房地產(chǎn)各項稅為11284萬元。由于項目體量一般,市場去化需要1-2年時間,因此考慮項目按照1期開工建設(shè)。根據(jù)項目“以銷定產(chǎn)”原則,綜合施工周期以及土地證獲取時間、設(shè)計時間節(jié)點等綜合考慮,2013年11月取得土地證,2014年1月開工建設(shè),2014年8月預(yù)計可以具備銷售條件,2014年12月主體封頂并于2015年12月實現(xiàn)交付。
3基于估價技術(shù)的SQ項目經(jīng)濟評價
3.1項目銷售價格及去化速度定位
根據(jù)SQ項目地理位置,綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例:新中宇維薩2012年9月首次開盤以來,總共推盤8萬平方米,目前共銷售3.7萬平方米,成交均價20352元/平方米,總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年,在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米,均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來,合計推出2052套房源,1年來共銷售1773套房源,約20萬平方米,2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來,合計推出1041套房源,半年來共銷售976套房源,銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計算,半年銷售10萬平方米住宅,2013年銷售均價在22000元/平方米。當(dāng)前SQ項目價格為21500元/平方米,通過估價技術(shù)中的趨勢法對SQ項目未來價格進行預(yù)測,預(yù)計SQ項目2014年價格為23000元/平方米,2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上,通過比較法,可以判斷SQ項目未來年均去化面積大概在6萬平方米,預(yù)計2014年下半年銷售約3萬平方米,2015年將剩余房源售完。
3.2項目成本及支出計劃預(yù)測
對于SQ項目的各項成本,通過市場比較法及趨勢法,土地成本為77100萬元;工程成本為29773萬元(其中,前期工程費1764萬元,建安成本24174萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費為3120萬元,配套設(shè)施費165萬元,不可預(yù)見費為649萬元);營銷費為3725萬元;管理費用為3725萬元;財務(wù)費用為6150萬元;各項稅為11324萬元(其中,營業(yè)稅及附加為8344萬元,土增稅為2980萬元)。通過以往項目對比,SQ項目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。
3.3項目資金平衡情況
項目2013年二季度,需要注冊資金2億元,三季度股東借款2.05億元,其中注冊資金不產(chǎn)生資本化利息,而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年,項目股東上半年需要提供4.2億元借款,下半年項目可以通過房地產(chǎn)開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元,并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款,下半年歸還股東的6.25億元借款;2015年項目可實現(xiàn)銷售回款81774萬元,具體見表2。
3.4項目投資評價指標(biāo)
項目銷售總額為148996萬元,土地儲備為77100萬元,工程成本為29773萬元,營銷費用為3725萬元,管理費用為3725萬元,財務(wù)費用為6150萬元,房產(chǎn)各項稅為11324萬元,項目實現(xiàn)稅前利潤為17200萬元,所得稅為4300萬元,稅后凈利潤為12900萬元,項目銷售凈利率為8.66%,內(nèi)部收益率為18.38%。
4小結(jié)
ZJ公司高速公路BOT+EPC項目是所在縣縣通高速規(guī)劃和省重點項目,財務(wù)風(fēng)險管理與運作狀況不僅與企業(yè)的生存和發(fā)展直接相關(guān),還會影響到高速公路的具體施工質(zhì)量,關(guān)系到所在地區(qū)的民生建設(shè)。因此,必須對其可能面臨的財務(wù)風(fēng)險有較為全面、深入的了解,以有效防范可能出現(xiàn)的各種財務(wù)風(fēng)險,保障項目得以順利實施,保證投資效益得以最大程度地發(fā)揮。
一、項目基本財務(wù)狀況分析
本項目的總投資為841896.3619萬元,平均每公里造價為10927.9002萬元。通過各項評價指標(biāo)計算,得出在正常條件下,本項目經(jīng)濟費用效益分析的內(nèi)部收益率為12.8%,凈現(xiàn)值為473947萬元,動態(tài)投資回收期為17.80年(含建設(shè)期),評價結(jié)果良好。
根據(jù)項目可行性研究報告中提供的有關(guān)工程數(shù)量,進行投資估算、資金籌措及經(jīng)濟評價等,分析發(fā)現(xiàn):在正常條件下,本項目的經(jīng)濟費用效益分析內(nèi)部收益率高于經(jīng)濟基準(zhǔn)內(nèi)部收益率(8%),其它兩項指標(biāo)的結(jié)果都良好,說明本項目從經(jīng)濟費用效益角度分析是可行的;從敏感性分析結(jié)果表明,即使是在成本增加20%同時效益降低20%的不利條件下,各項指標(biāo)也均能達到經(jīng)濟費用效益分析的要求,表明其經(jīng)濟費用效益分析具有較強的抗風(fēng)險能力。
項目融資前、后的財務(wù)評價與敏感性分析則表明:1、采用30年營運期時,在35%的資本金、65%的國內(nèi)銀行貸款融資方案下,本項目稅前、稅后資本金都具有一定的盈利能力。通過敏感性分析結(jié)果表明,本項目具有一定的抗風(fēng)險能力,但不是很強。2、項目清償能力分析表明,本項目到營運期第14.64年可還清所有貸款。3、財務(wù)生存能力分析結(jié)果表明,本項目交通量相對較大,運營期間收費收入大于成本支出,現(xiàn)金流量充足,項目在評價期內(nèi)能實現(xiàn)自身資金平衡,財務(wù)生存能力較強。
二、ZJ公司高速公路BOT+EPC項目財務(wù)風(fēng)險識別
在上述研究的基礎(chǔ)上,分析ZJ公司高速BOT+EPC項目在實施過程中,可能面臨的主要財務(wù)風(fēng)險具體如下:
籌資風(fēng)險。ZJ公司在施工分包招標(biāo)過程中,難免會缺乏按規(guī)范要求對分包商財務(wù)狀況、生產(chǎn)能力等方面予以評定;如果專業(yè)的財務(wù)人員較少參與對分包商財務(wù)狀況、生產(chǎn)能力等評價活動,這些均容易導(dǎo)致項目實施中可能出現(xiàn)分包商資金匱乏、生產(chǎn)能力不足和項目工作進度不能跟上計劃進度等不良后果。因此,本項目存在一定的籌資風(fēng)險。
投資風(fēng)險。本項目評價所采用的數(shù)據(jù),大部分來自預(yù)測和估算,有一定程度的不確定性,這些不確定因素會給項目投資者帶來相應(yīng)的投資風(fēng)險。此外,本項目沿線城鎮(zhèn)眾多,產(chǎn)業(yè)密集,交通量較大,臨近區(qū)域已有的部分路段與之走向相近,且距離并不遙遠(yuǎn),將在很大可能上地對該項目產(chǎn)生交通量分流,進一步導(dǎo)致本項目盈利能力受限,投資風(fēng)險增大。
資金回收風(fēng)險。本項目的交通量相對較大,運營期間收費收入大于成本支出,現(xiàn)金流量充足,項目在評價期內(nèi)能實現(xiàn)自身資金平衡,具有較強的財務(wù)生存能力。然而,由于其建設(shè)周期較長(30年),資金回收周期也較長(14.64年),隨著時間的推移,可能會出現(xiàn)部分利益相關(guān)者的名稱變更或主體撤銷,而繼承者有可能不承認(rèn)前任的債務(wù),從而形成壞賬,減少該項目的預(yù)期利潤,因此存在一定程度的資金回收風(fēng)險。
收益分配風(fēng)險。BOT+EPC項目的融資模式,決定了該項目收益分配不用于一般的融資模式,雖然它對投資方的利益而言最為有利,但是由于其在國內(nèi)的發(fā)展較晚,缺乏一定的管理與操作經(jīng)驗,所牽扯到的利益分配難免存在不確定性,收益分配風(fēng)險也由此產(chǎn)生。
成本超支風(fēng)險??紤]到近年來的我國市場經(jīng)濟的發(fā)展走向,如物價的持續(xù)上漲等,并高速公路建設(shè)項目的特性,如建設(shè)時間與資金回收時間均較長等,對于ZJ公司高速公路BOT+EPC項目來說,成本超支風(fēng)險是不容忽視的財務(wù)風(fēng)險之一。
外部風(fēng)險。對于ZJ公司高速公路BOT+EPC項目而言,其投資模式?jīng)Q定了該項目最初由政府授權(quán),最后由政府管理的特殊性,因而該項目受政府風(fēng)險的影響也比其他項目要更大、更明顯;該文原載于中國社會科學(xué)院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http://總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源并且其經(jīng)營期和回收期均較長,法律風(fēng)險、金融風(fēng)險(包括利率變動風(fēng)險、稅率風(fēng)險、匯率風(fēng)險與通貨膨脹風(fēng)險)、自然災(zāi)害風(fēng)險均可能存在。
三、項目財務(wù)風(fēng)險的原因分析
外部因素影響。影響本項目財務(wù)風(fēng)險的外部因素主要包括國家政策、社會經(jīng)濟環(huán)境以及自然環(huán)境等。例如,高速公路項目需要我國政府的經(jīng)營特許,而ZJ公司高速公路BOT+EPC項目作為當(dāng)?shù)亍笆濉逼陂g的重點項目,其經(jīng)營發(fā)展必然和國家政策要求有密切關(guān)系,任何有關(guān)政策的負(fù)面變化都可能造成項目的直接損失;其它諸如病害、戰(zhàn)爭、特別是自然災(zāi)害(地震、洪水、泥石流、風(fēng)暴及滑坡)等自然風(fēng)險一旦發(fā)生,就可能造成巨大經(jīng)濟損失。
成本控制不當(dāng)。在項目的實際運轉(zhuǎn)過程中,如果發(fā)生成本虛假的情況,會導(dǎo)致會計信息失真,將直接誤導(dǎo)項目的有效管理,影響科學(xué)決策的制定,最終影響項目經(jīng)濟效益,給項目本身甚至公司的經(jīng)營帶來風(fēng)險。
經(jīng)營決策失誤。經(jīng)營決策上的失誤也是項目財務(wù)風(fēng)險的成因之一,例如,在進行項目的經(jīng)營投資等決策時,并沒有經(jīng)過集體的討論決策,而是憑借管理者的經(jīng)驗進行決策,缺乏科學(xué)的投資理念,缺乏可行性的財務(wù)分析,會導(dǎo)致所形成的決策把握不好正確的投資方向,導(dǎo)致經(jīng)營決策上發(fā)生失誤。
企業(yè)的經(jīng)營管理者風(fēng)險意識不足。公司的經(jīng)營管理者風(fēng)險意識淡薄也是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一。如果項目經(jīng)營管理人員自身的風(fēng)險意識不足,認(rèn)為只要對資金的來源和去向進行控制,把生產(chǎn)搞好,就能產(chǎn)生利潤,并且不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險,結(jié)果卻往往會導(dǎo)致適得其反。
對預(yù)算管理職能重視不足。項目在運轉(zhuǎn)過程中難免會出現(xiàn)管理者只重視項目進度,未將實際情況與項目管理相結(jié)合的情況,即預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮?;蚴怯捎谪攧?wù)部門信息資料有限,不能對項目所有支出的合理性與必要性作出正確的判斷,影響了預(yù)算執(zhí)行效果,增加其財務(wù)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞:水利水電工程;移民條例;問題分析;移民安置
1 關(guān)于林地分解到戶操作問題的分析
(1)移民條例實施之后,我國水利水電工程的移民安置規(guī)劃出現(xiàn)了一些問題,在該文中,作者就實際工程的可行性規(guī)劃方案進行分析,并且做好相關(guān)的歸納及總結(jié),滿足現(xiàn)階段移民安置工作的要求,做好水電工程的規(guī)劃設(shè)計工作,實現(xiàn)水電工程工作模式的優(yōu)化,提升移民安置工作的效益。
根據(jù)我國移民安置條款規(guī)定,搬遷費、移民個人財產(chǎn)等的補償費用,都需要由縣級人民政府直接全額兌付給移民。我國移民條例明確規(guī)定移民個人財產(chǎn)補償及搬遷費的兌付形式。在這其中個人財產(chǎn)補償費用涵蓋了林木、青苗、零星數(shù)目等地面附著物,為了方便移民安置工作的開展,需要分清個人財產(chǎn)補償費用的兌付方式。在這其中個人財產(chǎn)補償費涵蓋了影響范圍內(nèi)的土地附著物,需要保證園地、耕地、林地等的分解到戶。地方政府需要根據(jù)實際工作需要,進行移民安置工作的開展,保證林地、園地、耕地等指標(biāo)的分解到戶。在現(xiàn)實工作中,道路用地范圍難以實現(xiàn)有效的確定,這受到樹種確認(rèn)存在分歧等因素的影響,不利于林地分解到戶工作的有效開展。
(2)在實際移民安置過程中,道路用地范圍難以得到有效確定。新建施工場地內(nèi)的道路受到地形地質(zhì)條件的影響比較大,其中涵蓋了很多的不確定因素。在移民方案的可行性研究階段,需要做好方案的比較,做好方案的走向方面的確定工作。根據(jù)其走向,進行現(xiàn)場調(diào)查工作的開展,在現(xiàn)場調(diào)查過程中,涉及到行政村的,需要保證道路兩側(cè)范圍的明確到戶,需要保證界樁的有效埋設(shè)。在水電工程的研究性階段,需要做好界樁的埋設(shè)工作,但是這一規(guī)定并不是強制性的。根據(jù)我國水電工程建設(shè)征地處理范圍界定規(guī)范,需要根據(jù)實物指標(biāo)的調(diào)查需要,進行臨時界樁布置技術(shù)要求的提出,做出相應(yīng)的永久界樁布置設(shè)計。在實際工作中,公路用地征地數(shù)量比較多,道路界定范圍比較困難,缺乏相應(yīng)的規(guī)范性界定措施,這就難以實現(xiàn)土地的分解到戶。在林中確認(rèn)方面也存在較大的分歧,與當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣性做法存在著沖突。
2 安置區(qū)居民關(guān)注的調(diào)地標(biāo)準(zhǔn)問題及相關(guān)問題
(1)我國的移民條例最大程度保證了移民安置規(guī)劃中的移民區(qū)居民的參與權(quán)及知情權(quán)。根據(jù)我國移民條例的相關(guān)規(guī)范,在移民安置規(guī)劃的編制過程中,需要認(rèn)真聽取移民安置區(qū)居民的意見,必要時,可以進行采取聽證方法的營業(yè),進行移民安置規(guī)劃過程中,需要認(rèn)真聽取移民及移民安置區(qū)內(nèi)居民的意見,做好相關(guān)的可行性規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及程序。
在水利水電工程移民工作中,農(nóng)民占據(jù)移民者的絕大部分,這些人員的文化程度普遍低下,生產(chǎn)技能比較單一。
在我國大中型水利水電工程移民過程中,其移民者大部分都是農(nóng)民,其受教育水平比較低,缺乏較為高級的生產(chǎn)能力,在農(nóng)民移民安置過程中,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置是重要的模式。根據(jù)我國水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃規(guī)定,在農(nóng)村移民安置后,需要確保移民的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料不受損壞。這需要引起安置地集體經(jīng)濟組織的重視,做好所調(diào)劑土地的質(zhì)量及數(shù)量安排工作,提升所調(diào)劑土地的整體質(zhì)量。
(2)根據(jù)土地價格規(guī)律,土地的價格是呈階梯式遞減的,縣城中心的土地價格高于縣城四周的價格。水電工程多見于山區(qū),這些區(qū)域偏離經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域,該類地區(qū)的土地價格比較低。為了確保移民者的正常生活,必須要做好移民區(qū)域的安置規(guī)劃工作,滿足移民者的生活需要。在外遷移民安置點的選擇過程中,需要選擇一些自然環(huán)境比較優(yōu)越的地點,具備比較豐富的可開發(fā)土地及耕園地資源,這些綜合條件比較好的安置點,比較容易被外遷移民所接受。在生產(chǎn)安置規(guī)劃過程中,安置區(qū)調(diào)劑土地不能以征收土地的標(biāo)準(zhǔn)進行衡量。
在安置區(qū)居民座談會中,調(diào)劑土地的標(biāo)準(zhǔn)問題是安置區(qū)居民最關(guān)心的問題。在實際工作過程中,獲得工程的調(diào)地標(biāo)準(zhǔn)后再進行權(quán)衡,權(quán)衡完畢后,有意向者,可以進行土地的調(diào)劑,如果不劃算,安置區(qū)居民就不愿意調(diào)出土地。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查,除了一部分居民漫天要價外,多數(shù)居民都能給出一個合理的價位,這個心理價位,主要來源于土地及附近區(qū)域內(nèi)相關(guān)建設(shè)項目的征地標(biāo)準(zhǔn)、補貼及期望,該心理價位不能低于工程建設(shè)征地區(qū)的補貼補助標(biāo)準(zhǔn)。
(3)目前來說,我國的建設(shè)項目補償補助標(biāo)準(zhǔn)體系尚不健全。在座談會上,移民安置規(guī)劃部門不能給出明確且具體的調(diào)地政策,需要按照國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行補償。這些政策具備一定的原則性,也一定程度降低了安置區(qū)居民的調(diào)地積極性,為了滿足現(xiàn)階段調(diào)地工作的要求,需要進行國家項目宣傳工作的開展,做好相關(guān)的宣傳思想工作,提升生產(chǎn)安置計劃的綜合效益。從工程設(shè)計進度上來說,受到這種生產(chǎn)安置方案的影響,其會讓原先的工程設(shè)計進度變得更加緊張。
根據(jù)我國安置區(qū)調(diào)劑土地標(biāo)準(zhǔn),為了保證安置區(qū)居民的合法利益,需要協(xié)調(diào)好安置區(qū)調(diào)劑土地各方的利益,滿足安置區(qū)居民的生活需要,為了達到上述目的,需要進行安置區(qū)調(diào)劑土地補償標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化,從而滿足實際移民工作的要求。
為了提升水電工程建設(shè)征地移民安置工作的效率,需要實現(xiàn)所征收土地的土地補償費及安置補助費的平衡,實現(xiàn)農(nóng)村移民生產(chǎn)安置工作的有效開展。土地征收費用涉及范圍較廣,園地、林地、集體工地都屬于土地征收費的范疇,非農(nóng)用地的安置補助費及土地補償費用都屬于土地征收費的范疇。集體經(jīng)濟組織是資金平衡標(biāo)準(zhǔn)分析的單位。在移民條例中,建設(shè)征地紅線內(nèi)部的實物都屬于補償標(biāo)準(zhǔn)的范圍。
(4)在我國移民條例中,不同集體經(jīng)濟組織的土地分布數(shù)量存在較大的差異性。不同土地類別的分布存在明顯的差異。不同非集體經(jīng)濟組織間,土地征收費用也存在著巨大的差異性。為了滿足移民工作正常開展的需要,進行移民條例各個參與方的管理協(xié)調(diào)工作是必要的,做好移民過程中的資金投資平衡分析工作。村民委員會是群眾性組織,是不同集體經(jīng)濟組織進行協(xié)調(diào)的重要方式。
(5)在補償范圍環(huán)節(jié),建設(shè)征地紅線之外的實物,尤其是緣遷居民個人所有的房屋、樹木等的補償,需要具體問題具體對待,我國的移民條例并沒有針對剩余土地資源的明確規(guī)定。從建設(shè)征地狀況來說,林地資源是剩余土地資源的重要組成部分。我國的農(nóng)村土地承包法有利保證了農(nóng)民土地承包權(quán)的合法利益,其不受到搬遷等狀況的影響而產(chǎn)生變化。移民遷出后,依舊存在土地資源的后續(xù)管理問題,這些問題都需要引起地方政府、項目業(yè)主等的重視,有效協(xié)調(diào)外遷移民與相關(guān)參與者的利益,維護好外遷移民的合法權(quán)益。
3 結(jié)束語
為了滿足實際工作的要求,做好水利水電工程移民的安置工作是必要的,這需要引起相關(guān)工作人員的重視,做好本職工作,切實讓遷移居民獲得良好的經(jīng)濟效益,保證其生活水平的提示,這需要引起地方政府、設(shè)計院、項目業(yè)主等的重視。
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項目管理 項目業(yè)績總結(jié) 項目復(fù)盤總結(jié) 項目設(shè)計 項目成果總結(jié) 項目評估論文 項目經(jīng)驗總結(jié) 項目設(shè)計總結(jié) 項目團隊管理 項目融資論文 紀(jì)律教育問題 新時代教育價值觀