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委托書樣板范文第1篇

1888年(清光緒十四年)暮春的一天。早朝時(shí)，直隸總督、北洋大臣李鴻章在太和殿將前一天送達(dá)的委托大英帝國伯明翰造幣公司代鑄的3枚鎳幣樣板，恭恭敬敬地跪呈光緒帝，奏請皇上詔示天下，實(shí)行幣改。然而保守派卻極力反對，認(rèn)為鑄幣上盡是洋文，并無大清文字，足見洋人之傲，倘若頒行天下，有辱大清國威儀；況且大清國尚無鎳礦藏，若委托大英帝國代鑄，則鎳材、鑄造、起運(yùn)皆需大清朝廷支付白銀，益少害多。一時(shí)間，太和殿內(nèi)紛爭驟起，洋務(wù)派和保守派唇槍舌劍，互不相讓。這時(shí)，光緒帝身后隔著垂簾的慈禧太后一錘定音：“改幣制可暫且緩議！”霎時(shí)，滿朝大臣噤若寒蟬。

大清國的首場幣制改革就這樣流產(chǎn)了，那3枚象征著幣改宏圖的樣板鎳幣被深深埋進(jìn)歷史塵埃之中……

陳福耕擁有了“伯明翰”之后，他在錢幣界名聲大振，聲播海外。1984年12月28日下午，一輛豪華型皇冠車悄然駛進(jìn)陳福耕家門口?！氨中赵S，名適憲，最近剛從美國探親回滬，因慕陳先生古錢研究盛名，特登門叩擾請教?！奔澥磕拥睦险咦终粓A、氣宇軒昂地對開門揖客的陳福耕自我介紹。陳福耕忙將許先生迎進(jìn)屋里。還未坐定，許先生開門見山地說：“今日打擾，是為陳先生所藏鎳幣珍品‘伯明翰’而來，敝人受英國皇家錢幣協(xié)會所托，有言相告。這是委托書，敬請過目?！闭f完遞上一紙委托書和一張開著10萬美元的現(xiàn)金支票。陳福耕看過委托書，睨視了一眼那張巨額美元支票，傲氣陡生，正色答曰：“許先生，福耕出身貧寒，又因癡迷古錢，以致年過而立仍家徒四壁，這筆美金對于我來說非同小可；但是，英國皇家錢幣協(xié)會委托書上言詞欺人太甚，說此幣為英國國寶，理應(yīng)由英國珍藏，其言大謬。我想請?jiān)S先生轉(zhuǎn)告該會同仁，英國從起，劫掠了多少中國國寶，卻為何至今不歸還我國珍藏？”一番錚錚之言，令許適憲先生肅然起敬：“陳先生實(shí)為我炎黃杰出子孫，許某欽佩至極。金玉良言，許某定當(dāng)轉(zhuǎn)告。”

光陰荏苒，春秋兩度后，他竟再作驚人之舉。1987年，為慶祝中英香港談判喜獲成功，英國女王伊麗莎白來華訪問，到上海后提出看看上海民間珍藏，并特別提出欲看看孤幣“伯明翰”。陳福耕反復(fù)思考，帶去吧，倘若女王要將此幣帶回英國，如何應(yīng)付？不同意吧，萬一女王不悅，給友好訪問蒙上陰影，有礙邦交，豈不壞了大事？同意吧，國家失去一寶，自己也枉費(fèi)心血，何益之有？陳福耕一夜難眠。

翌日，伊麗莎白女王參觀時(shí)走到陳福耕的展品前，陳福耕落落大方地向女王介紹了“伯明翰”鎳幣的歷史及發(fā)現(xiàn)經(jīng)過，女王得知只有拓片，無緣目睹珍品實(shí)物時(shí)，那雙高貴而美麗的眼睛掠過一絲遺憾。

1989年3月27日上午9時(shí)，一高一矮兩個(gè)青年突然來到陳福耕家，借口要請陳去辨認(rèn)一枚明朝古幣，再三糾纏不已。陳福耕慨然允約，起身準(zhǔn)備送客。這時(shí)，矮個(gè)子突然將陳摁倒在沙發(fā)上，高個(gè)子從腰間拔出一把大號獵刀，頂住陳的咽喉：“別動！我們謀財(cái)不害命，識相的交出全部藏品，不然就殺你全家！”接著，兩劫匪用繩索將陳福耕捆綁結(jié)實(shí)，用絲綢塞住嘴巴。少頃，歹徒提著兩大包洗劫的古幣和其他物品揚(yáng)長而去。

特大搶劫案，震驚了社會各界。上海公安機(jī)關(guān)迅速組成精悍的專案偵察小組，半年之中，足跡遍及上海各個(gè)角落，幾乎將錢幣界翻了底朝天。然而，被劫珍寶卻杳無蹤影。1990年初某日，專案組獲悉：被劫物品中的一枚珍貴“天德重寶”鐵錢在福州出現(xiàn)！陳福耕隨著數(shù)名偵察員趕至福州，一眼便驗(yàn)明“天德重寶”為被劫正身。追蹤之下，事主聲言從南昌一故友處所得。他們馬不停蹄直往南昌，一番溯源，偵知系從上海一販子手中所得。l月24日，剛從深圳返滬度春節(jié)的古幣販子朱瑞榮被請進(jìn)公安機(jī)關(guān)。朱交待，此幣從一個(gè)叫陸禮斌的青年手中以50元價(jià)格購得。經(jīng)偵察得知，陸禮斌就是那高個(gè)子搶劫犯。

委托書樣板范文第2篇

調(diào)查：在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商總是在銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。

提醒 ：樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時(shí)，開發(fā)商在現(xiàn)場提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。

如提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請撤消該行為，并要求開發(fā)商賠償損失。

黑幕2、大定小定多少都收

調(diào)查：購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個(gè)戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來，所付定金就不予退還。

提醒：根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。

因此 ，購房者無論繳納小定還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易交錢而陷于被動。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。購房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能買到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。

黑幕3、隨意虛構(gòu)贈送面積

案例：受贈送面積吸引，李先生購買了某樓盤的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說，開盤時(shí)開發(fā)商宣稱 “贈送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。但是，在簽合同的時(shí)候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平贈送的天井面積。去年樓盤入住時(shí)，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾贈送的面積并沒填平，而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門“偷來”的面積。

提醒：發(fā)展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業(yè)主。購房者在購買新房時(shí)，在開發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符。

發(fā)展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法，否則，贈送的面積可能是“違章搭建”。

黑幕4、無中生有引人入彀

案例：日前，某樓盤5位業(yè)主將開發(fā)商告上了法庭。因?yàn)闃I(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣房時(shí)建的漂亮花園到了入住時(shí)竟然消失，地上停車場又被開發(fā)商擅自更改為綠地。

在開發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域，被開發(fā)商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場……不少業(yè)主購房時(shí)主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢，但到了入住的時(shí)候，該花園卻消失了。

業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

律師提醒：“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對板，業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符?！比绻环瑯I(yè)主暫不要收樓，可咨詢法律專業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對開發(fā)商要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。

黑幕5、內(nèi)部認(rèn)購或VIP優(yōu)惠

調(diào)查：出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、日進(jìn)斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發(fā)商銷售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。

而對于購房人來說，內(nèi)部認(rèn)購由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時(shí)就有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購陷阱。

提醒：開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無論采取內(nèi)部認(rèn)購或變相內(nèi)部認(rèn)購（VIP、優(yōu)惠申請）等都屬違規(guī)行為。

黑幕6、樣板房被悄悄放大

調(diào)查：一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對于實(shí)際居住來說都是不實(shí)用的。

一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。

提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場。設(shè)在樓盤現(xiàn)場的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。

同時(shí)，應(yīng)該對自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外購房者還可以觀察門窗的質(zhì)量問題。

另外，對于買頂層住宅和最低層住宅的購房者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無滲水，最好是下雨天去考察，可以及早發(fā)現(xiàn)滲水和排水不暢的問題。

黑幕7、包裝虛幻核心賣點(diǎn)

案例：陳先生被某樓盤一則短信廣告打動，廣告稱，該樓盤為成熟社區(qū)，擁有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

盡管該樓盤價(jià)格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說明和允諾并且對合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。

因此，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。

購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。購房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并盡可能了解樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。

黑幕8、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否

現(xiàn)在城市發(fā)達(dá)，功能區(qū)不斷更新，商務(wù)區(qū)是否一定適合置業(yè)，這是一個(gè)重大的誤區(qū)。

商務(wù)區(qū)包括金融商務(wù)區(qū)也好，都只是經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的設(shè)置而已，與買房關(guān)系不大，相反開發(fā)商卻把這些當(dāng)作利好因素計(jì)入了房價(jià)，所以買房遠(yuǎn)離一些噱頭式功能區(qū)更好一點(diǎn)。

黑幕9、最好不要參與卡式銷售項(xiàng)目

如果每個(gè)買房人都能夠理性認(rèn)真地對待買房選房，不急于表達(dá)自己的消費(fèi)意向，開發(fā)商漲價(jià)的隨意性將會下降許多。

最為常見的做法就是排隊(duì)選房，通過需求集中來刺激價(jià)格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對地段、配套、銷售中的一些做法、對開發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認(rèn)識，你也就不用追漲了，有合適的就買，沒有合適的，就再等等吧。

黑幕10、開盤沒有好房子

開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快。除非你有關(guān)系，他們才會給你好的房子。

黑幕11、別信廣告

廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

黑幕12、別對景觀抱太大希望

別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能活多少多長時(shí)間，沒人知道。

黑幕13、外面墻面磚易漏水

別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料。沒人用面磚當(dāng)外墻。

黑幕14、樁有多深

漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。

黑幕15、公司花樣多

注意，有公司來的樓盤通?；幼疃?，比如排隊(duì)買號等。但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因?yàn)樯滔胭嶉_發(fā)商更多的費(fèi)。

黑幕16、不要買廣告上的房型

如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要去買這個(gè)房型。這個(gè)房型不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

委托書樣板范文第3篇

關(guān)鍵詞：施工管理，技術(shù)，質(zhì)量

Abstract: with the rapid development of the technology of building electric construction, electrical equipment electrical installation change rapidly, becomes more and more important. To ensure the electrical construction quality and safety, must strictly control construction in all aspects and steps, the electrical construction techniques, electrical construction quality control and electrical construction process problems that may occur in the prevention and resolution of,, in building electric construction management is particularly important, only do these a few respects the work, in order to ensure the construction period and cost under the premise of effectively improve the electrical construction quality.

Key words: construction management, technology, quality

中圖分類號：TM421 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著生活水平的提高，對于生活品質(zhì)、用電設(shè)備的要求也越來越高，這就要求在電氣施工過程中，工程師和管理者必須具備更高的專業(yè)素質(zhì)，不斷補(bǔ)充新的知識，擴(kuò)展自身對于電氣施工工程的整體把控，這對于建筑建成后的功能使用、安全可靠度、投資收益都具有重要的作用。從建筑電氣的開工到竣工，電氣施工的管理都具有重要的作用，而施工管理工作就要協(xié)調(diào)好電氣施工技術(shù)，電氣施工質(zhì)量以及電氣施工中問題的預(yù)防和解決。所以施工現(xiàn)場的管理對于建筑整體質(zhì)量，進(jìn)度和安全都有著至關(guān)重要的作用，本文重點(diǎn)闡述電氣工程的施工管理。

1電氣工程施工前的準(zhǔn)備

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目方案的可行性研究，可行性研究的初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)和施工，直到最后完成建造和驗(yàn)收工作，都包含了建筑電氣施工部分，如果最后的研討會中建設(shè)單位也參加，就要對電氣工程部分的施工重視起來，這樣有利于最后的資料留底，為后期的建設(shè)單位評審最好充足的準(zhǔn)備工作。

一設(shè)計(jì)委托書電氣部分的準(zhǔn)備

經(jīng)過簽署的授權(quán)書設(shè)計(jì)應(yīng)該包括電氣要求的章節(jié)，假設(shè)設(shè)計(jì)委托書中提交的提案是不完整的，那么會直接導(dǎo)致在建筑電氣工程施工過程中的施工圖紙不完整，因而設(shè)計(jì)提案一定要完整準(zhǔn)確。

在設(shè)計(jì)委托書中，對于保障整個(gè)系統(tǒng)舒暢運(yùn)行的關(guān)鍵參數(shù)，委托書應(yīng)該要重點(diǎn)指出，特別的，如可燃?xì)怏w報(bào)警器，不告訴這個(gè)可燃?xì)怏w的名稱，那么其特性和比重等也就無從得知，那么自然也就無法選擇合適的探測器，更加無法知道其合適安裝高度。

在設(shè)計(jì)委托書中應(yīng)該包含以下內(nèi)容：

電氣工程施工中對于施工圖紙的要求，及其功能和技術(shù)指數(shù);

施工中電源的位置和獲取電源的方式，主要設(shè)備基本情況;

電氣工程施工中相關(guān)專業(yè)和其他的建筑的電氣部分連接要主要的要求和條件；

為確定設(shè)備用電利用系數(shù)和供配電的設(shè)計(jì)級別，設(shè)計(jì)委托書要根據(jù)具體情況擬定施工中的工作制以及工作時(shí)間

二各專業(yè)配套設(shè)計(jì)的檢查

在電氣施工準(zhǔn)備階段要做好各個(gè)專業(yè)的配套設(shè)計(jì)合理性的檢查工作。防止在

電氣施工過程中出現(xiàn)了主體部分完工，但是卻出現(xiàn)了額外的變化和偏差，如業(yè)主此時(shí)若提出要增加綜合布線，無疑會對主體施工中完工的部分暗配管線造成影響，無法使用，也應(yīng)該避免在結(jié)構(gòu)墻、吊頂內(nèi)以及地面墊層重復(fù)布線，這樣也會給后期施工帶來很多不必要的麻煩，影響了電氣工程完成的質(zhì)量。因而在電氣工程施工之前，要避免各個(gè)專業(yè)配套設(shè)計(jì)的不合理因素，為后期施工順暢進(jìn)行做好必要的準(zhǔn)備。

三做好設(shè)備選型工作

對于燈具的挑選工作需要特別注意的就是燈具的電氣性能的參數(shù)，要滿足實(shí)用、美觀以及安全特性。電氣的專業(yè)管理人員必須要具備相關(guān)的專業(yè)能力，要能夠認(rèn)識材料和電氣設(shè)備的類別，規(guī)格以及型號，對于不同的參數(shù)，其性能和標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。器件和設(shè)備的質(zhì)量對于能否按計(jì)劃完成工程計(jì)劃起到?jīng)Q定性的影響，所以再選擇設(shè)備和材料時(shí)，應(yīng)該要首先看訂貨，然后再決定選擇合適的種類。同時(shí)材料質(zhì)量的好壞也直接對電氣工程的質(zhì)量也很重要，所以材料設(shè)備一定要按照設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行訂貨、采購、運(yùn)輸和保管，其中的任何偏差和錯(cuò)誤都會對整個(gè)工程質(zhì)量起到重大影響。對電氣設(shè)備選型中，要對其中進(jìn)場材料和設(shè)備做嚴(yán)格的檢查，這其中包括了外觀、電氣性能和必要的解體檢查。與此同時(shí)，還要核對其是否具有合格證書、說明書、裝配圖、實(shí)驗(yàn)報(bào)告等相關(guān)材料。對于其中的合格設(shè)備和材料要及時(shí)填寫“工程材料報(bào)驗(yàn)單”，并附上材料清單、材質(zhì)證明，經(jīng)檢驗(yàn)認(rèn)定合格，才可入場用于工程施工，并妥善保管，防止受潮，發(fā)霉和損壞。對于不合格的設(shè)備和材料要做到三不（不采購、不驗(yàn)收、不使用）

2建筑電氣施工過程中的管理

施工中必須根據(jù)已會審后的電氣設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)技術(shù)文件，按照國家現(xiàn)行的電氣工程施工及驗(yàn)收規(guī)范，地方有關(guān)工程建設(shè)的法規(guī)、文件，經(jīng)審批的施工組織設(shè)計(jì)(施工技術(shù)方案)進(jìn)行。施工中若發(fā)現(xiàn)圖紙問題應(yīng)及時(shí)提出并處理，不允許未經(jīng)同意私自變更設(shè)計(jì)。要求嚴(yán)格堅(jiān)持執(zhí)行和落實(shí)“三檢”制，關(guān)鍵部位，實(shí)施旁站監(jiān)理。

主體施工階段

管與管、管與盒連接應(yīng)牢固、緊密，要防止堵塞，綁扎必須牢固。對于電氣器材、線盒的質(zhì)量要嚴(yán)格按照原則，其中不合格設(shè)備和材料堅(jiān)決拒之于工程之外。而且每次工程材料的進(jìn)場必須要填寫報(bào)審表，經(jīng)過監(jiān)理工程師同意之后才能夠在工程上使用。住宅部分的墻體的開關(guān)盒插座必須定位準(zhǔn)確。另外，為了結(jié)構(gòu)安全和保護(hù)層厚度，預(yù)埋的電線管不能再鋼筋的外側(cè)敷設(shè)，而且同一處的管路交叉不能超過三條，線管不能并綁在一塊。

安裝階段

對于安裝階段，在全面展開之前，為了有效的防止問題出現(xiàn)之后大量的返工，造成的工期延誤、費(fèi)用增長，必須首先要對線盒內(nèi)壓線和配電箱做樣板，保證壓接牢固、布線整齊。連接接地線時(shí)，要保證預(yù)留接地端子符合相應(yīng)的規(guī)范；對于外墻的欄桿、金屬門窗以及屋面的金屬部分是防雷工作的關(guān)鍵，搞好工序銜接，防止遺漏；設(shè)備外殼接地應(yīng)完善。

竣工驗(yàn)收階段

一系統(tǒng)測試與試運(yùn)行工作, 施工現(xiàn)場電氣管理人員必須認(rèn)真查看, 同時(shí)要測試各項(xiàng)檢測結(jié)果是否符合規(guī)范要求, 試運(yùn)作期間的調(diào)試運(yùn)作都要由專業(yè)工程師操作。停電和送電都要嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行, 在試運(yùn)行階段，指揮和參與操作的人員, 要有過硬的心理素質(zhì)，對于試運(yùn)行方案要嚴(yán)格執(zhí)行，按照相應(yīng)的規(guī)程和操作規(guī)定進(jìn)行操作，保證試運(yùn)行階段有條不紊，舒暢的運(yùn)作，避免問題和意外的發(fā)生。

二收集竣工資料并加以整理，工程完工之后，要做好竣工資料的收集任務(wù)，必須意識到工程的質(zhì)量首先是體現(xiàn)在竣工資料上的，這個(gè)也是貫穿于工程施工的始終的， 所以在竣工階段要將其作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作進(jìn)行,要在客觀的基礎(chǔ)之上準(zhǔn)確的體現(xiàn)電氣工程施工的質(zhì)量情況。對于收集之后的竣工資料必須要統(tǒng)一進(jìn)行管理，只有統(tǒng)一管理，工程質(zhì)量的管理水平才能夠有效的提高，作為對于工程今后進(jìn)行管理、驗(yàn)收、使用、維護(hù)以及改擴(kuò)建的憑據(jù)，必須要對電氣施工中形成的各種專業(yè)技術(shù)文件和材料統(tǒng)一收集、審查和整理。與此同時(shí)，電氣工程施工技術(shù)文件和材料必須要隨著工程的進(jìn)度情況及時(shí)整理，保證各種相關(guān)文件的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，材料完整。

4結(jié)論

總之,建筑電氣行業(yè)的施工和建設(shè)管理是一項(xiàng)漫長且需要付出巨大努力工作，需要電氣管理人員的協(xié)同努力。我們必須從法律法規(guī)上對電氣施工予以規(guī)范，從電氣施工技術(shù)上予以創(chuàng)新，并且切實(shí)保證電氣施工質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)。為了提高建筑電氣工程施工質(zhì)量，應(yīng)把“質(zhì)量第一、安全第一”放在首位，應(yīng)根據(jù)工程的自身特點(diǎn)，對施工中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)施有效的動態(tài)控制，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、法規(guī)，及時(shí)將新的安全技術(shù)落實(shí)到員工的工作中，增強(qiáng)員工安全意識和安全防護(hù)能力，切實(shí)提高建筑電氣施工過程中的管理水平。

參考文獻(xiàn)

委托書樣板范文第4篇

Abstract： With the development of electrical intelligent， the status and role of electrical engineering in the construction work has become increasingly prominent. The pros and cons of the electrical engineering quality is directly related to the building function and the investment， quality， desired effect and duration of the entire work， and impacts the social and economic benefits of the building. In this article， the author analyzes the importance of electrical engineering and problems in electrical engineering management， and puts forward relevant measures to strengthen the management of electrical engineering.

關(guān)鍵詞：電氣工程管理；強(qiáng)化；工程質(zhì)量

Key words： electrical engineering management；strengthen；quality of the project

中圖分類號：TM92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）31-0059-02

0 引言

在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)新時(shí)期，隨著人民生活水平的提高和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，牢固的結(jié)構(gòu)和美觀的外表已不再滿足人們對建設(shè)工程的要求，現(xiàn)代的建設(shè)工程需要裝備大量的電氣設(shè)備。電氣設(shè)備直接影響著建筑物設(shè)施的正常運(yùn)行和使用，比如說，電氣設(shè)備是否漏電，應(yīng)急照明設(shè)備、消防設(shè)備能否正常使用等。因此，加強(qiáng)對電氣工程的管理，對于建筑物智能化發(fā)展，具有十分重要的意義。

1 電氣工程在建筑中的重要性

1.1 電氣工程一般指工業(yè)和民用建筑中強(qiáng)電和弱電工程，它是工程項(xiàng)目的重要組成部分，隨著建筑智能化的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的電氣部分不再是埋管穿線，通電亮燈那么簡單，大量現(xiàn)代化裝置和電氣設(shè)備的安裝使用，直接影響到建筑物整體設(shè)備的安全運(yùn)行、節(jié)能效果和建筑物的使用功能，包括生活、工作在建筑物的人員的安全性、舒適性、高效性。

1.2 在普通住宅里的安裝有線電視和電話，高級住宅的消防報(bào)警及控制系統(tǒng)，生產(chǎn)、科研教育用房的自動化設(shè)備和系統(tǒng)，現(xiàn)代辦公樓的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、通信系統(tǒng)，各種建筑的電梯、電動扶梯等，都是電氣工程的組成部分。

1.3 電氣線路是否存在火災(zāi)隱患，火災(zāi)報(bào)警機(jī)制和聯(lián)動控制系統(tǒng)是否完善，消防設(shè)備、應(yīng)急照明系統(tǒng)是否可靠，保安監(jiān)控系統(tǒng)是否完備等都會影響電氣工程的安全。

2 電氣工程管理中的問題

2.1 隨著建筑電氣工程現(xiàn)代化要求水平越來越高，施工的技術(shù)力量、水平和施工人員素質(zhì)不能完全適應(yīng)社會的需要，建筑電氣工程質(zhì)量問題便產(chǎn)生了。建筑電氣問題出現(xiàn)的重要原因就是建筑單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，購入的電氣工程的材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在建筑電氣工程上使用假冒偽劣產(chǎn)品。同時(shí)，建筑電氣工程施工質(zhì)量的相關(guān)法律法規(guī)不健全，工藝規(guī)程不嚴(yán)格，在施工過程中不認(rèn)真嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對于建筑電氣工程施工過程中出現(xiàn)的問題，不及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理。所有這些，都是導(dǎo)致建筑電氣工程施工中出現(xiàn)工程質(zhì)量問題的原因。

2.2 有些建筑工程不按建設(shè)程序施工，私雇個(gè)體承包工程或劣質(zhì)施工單位；有些施工人員技術(shù)能力薄弱，技術(shù)水平有限，與電氣工程要求的技術(shù)員工素質(zhì)有很大差距，導(dǎo)致安裝的電氣工程達(dá)不到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；一些材料、設(shè)備沒有生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證、技術(shù)說明書等證件；有些導(dǎo)線粗制濫造，質(zhì)量較差，達(dá)不到電氣工程的使用要求；一些施工單位也沒有相應(yīng)的現(xiàn)代化的建筑電氣工程檢測設(shè)備，對工程缺少科學(xué)的檢測監(jiān)督。

3 如何強(qiáng)化電氣工程管理

電氣工程管理涉及到工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、方案論證、方案可行性分析、設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)方面，在本文中，對它們各項(xiàng)進(jìn)行強(qiáng)化分析。

3.1 設(shè)計(jì)委托書的電氣要求 在設(shè)計(jì)委托書中應(yīng)包括對電氣要求的篇章，建設(shè)單位對擬建工程的各項(xiàng)電氣使用的具體要求都應(yīng)該在設(shè)計(jì)委托書中詳盡有效地表達(dá)出來，委托書中應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)中把對電氣的功能、要求表達(dá)出來，包括各種技術(shù)指標(biāo)，主要電氣設(shè)備的情況和建設(shè)位置，各相關(guān)專業(yè)和其他建筑物電氣連接的要求，以及工作時(shí)間和工作制，決定設(shè)備用電計(jì)算利用系數(shù)和供配電設(shè)計(jì)的級別等等。

3.2 做好審圖工作

3.2.1 在設(shè)計(jì)審圖和圖紙會審階段，要審查設(shè)計(jì)圖紙是否符合技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范，對電氣工程的設(shè)計(jì)是否合理。在建筑智能化的設(shè)計(jì)上應(yīng)以適用為主，防止盲目求全、求大，要考慮投資取得的回報(bào)和經(jīng)濟(jì)承受能力。

3.2.2 要審查設(shè)計(jì)能否體現(xiàn)工程的施工便利性和經(jīng)濟(jì)性原則，審查那些先進(jìn)成熟的技術(shù)和材料能否在本工程中使用。例如，對高層住宅的設(shè)計(jì)，在高部位的配電線電纜不必使用耗資大的耐火型電纜，在消防上用阻燃型電纜就可以，可以采用鍍鋅電線管或者阻燃PVC線管取代傳統(tǒng)的鋼管，在方便施工的前提下節(jié)省了成本。

3.2.3 審查設(shè)計(jì)要根據(jù)工程的具體功能情況，明確業(yè)主對項(xiàng)目的需求和定位。應(yīng)給業(yè)主提供意見和建議，協(xié)調(diào)明確工程要設(shè)置哪些電氣系統(tǒng)，使設(shè)置的電氣系統(tǒng)的施工和主體工程同時(shí)進(jìn)行，以免主體工程完成后再裝系統(tǒng)出現(xiàn)難以裝備或?qū)ㄖ斐蓳p壞，影響主體工程的進(jìn)行。

3.2.4 在對電氣圖紙進(jìn)行會審時(shí)，電氣工程師應(yīng)該認(rèn)真準(zhǔn)備并合理組織，不能應(yīng)付了事、走過場，要嚴(yán)格審圖、認(rèn)真審圖，在會審時(shí)解決影響工程質(zhì)量和使用功能的問題。有些工程設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)項(xiàng)目比較多，容易出現(xiàn)各專業(yè)之間難以溝通、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前后不一致等問題，對這些問題一定要盡早的提出和處理。

3.2.5 在審圖時(shí)應(yīng)該注意的問題有：①戶外照明和閉路監(jiān)控?cái)z像頭，要預(yù)埋適合的套管，以免后期裝備時(shí)剔鑿損壞建筑造成浪費(fèi)；②要檢查通訊、高壓、有線電視的進(jìn)戶預(yù)埋套管的標(biāo)高、位置是否合理；③安裝套管、洞口要有合理的平面布置圖，對尺寸、標(biāo)高要標(biāo)注清楚；④動力控制、配電設(shè)計(jì)要與其他相關(guān)專業(yè)的要求相一致；⑤要確保浴室等特殊場所的電氣安全保護(hù)符合驗(yàn)收的要求和規(guī)范；⑥插接母線、電纜橋架、線槽的標(biāo)高和位置要合理排列，有利于安裝。

3.3 加強(qiáng)施工階段管理 施工必須根據(jù)會審合格后的相關(guān)技術(shù)文件和電氣設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，符合電氣工程施工和驗(yàn)收規(guī)范，在國家有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)內(nèi)施工。在施工時(shí)要注意規(guī)范化的操作程序，編制符合國家法律法規(guī)的正規(guī)管理?xiàng)l例。在施工階段主要注意問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.3.1 工程設(shè)計(jì)中較多的采用阻燃PVC管暗敷，在施工時(shí)往往只注意線盒、線管的審查而忽略了連接用的膠水。但是，在實(shí)際中，一旦膠水不合格，在嚴(yán)格的工藝和再好的材料也不能保證連接的質(zhì)量，如果連接不牢固，就易使砼振搗時(shí)接頭脫落。因此，要注意膠水的質(zhì)量，盡量選擇和線管同一品牌的膠水。在澆筑砼時(shí)，要為每臺輸送泵安排電工跟班，及時(shí)處理被壓壞的線盒、線管。

3.3.2 要嚴(yán)格控制線盒和電氣管材的質(zhì)量。鍍鋅鋼管壁厚，薄管要大于1.5mm，厚管要大于2.5mm；PVC管一般使用重型管，但一定要是阻燃型的；在材料進(jìn)入工程前要填報(bào)審查表，經(jīng)審查通過后才能用于工程；預(yù)埋電線管不可敷設(shè)鋼筋外側(cè)，線管不能并綁在一起；管與盒、管與管之間要緊密、牢固，要牢固綁扎，防止堵塞。

3.3.3 要檢查避雷帶、均壓環(huán)、防雷引下線是否漏焊，焊接質(zhì)量和長度能否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范要求，對結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層要仔細(xì)檢查。電氣工程師要提醒施工人員重視這些問題，必須認(rèn)真檢查，確保工程質(zhì)量。

3.4 嚴(yán)格設(shè)備選型、選廠 工藝設(shè)備一般是由使用單位提供的，保障系統(tǒng)由建設(shè)單位按圖紙要求定貨，因此，建設(shè)單位的管理人員要嚴(yán)格控制質(zhì)量，嚴(yán)格選擇供貨的單位。比如說，電氣設(shè)備中的燈具。因?yàn)楝F(xiàn)代建筑的燈具不僅僅是照明，它的藝術(shù)性、裝飾性也變的日益重要，因此，對燈具的選擇要注意電氣性能指標(biāo)，選擇安全、美觀、實(shí)用的燈具，并看樣定貨，選擇合適的產(chǎn)品。

3.5 設(shè)備的安裝、調(diào)試

3.5.1 對線盒內(nèi)壓線、配電箱做樣板，壓接牢固、布線整齊、多股線有序，再全面展開，防止做了大量工作后才發(fā)現(xiàn)問題，難以返工，影響進(jìn)度。

3.5.2 要求調(diào)試工作按程序進(jìn)行，對導(dǎo)線、插接母線、電纜、設(shè)備要進(jìn)行絕緣測試，測試合格后才能送電調(diào)試，禁止憑感覺、經(jīng)驗(yàn)送電。

3.5.3 接地端子的預(yù)留、接地線的連接應(yīng)該符合規(guī)范要求，對外墻的欄桿、金屬門窗、屋面的大件金屬部分的防雷要嚴(yán)格處理，搞好工序銜接，設(shè)備外殼節(jié)地應(yīng)該完善。

3.5.4 調(diào)試發(fā)電機(jī)啟動、與市電切換、雙電源末端切換時(shí)，要重視各種問題。比如說，要按設(shè)計(jì)要求設(shè)定暗管的整定值保證柴油發(fā)電機(jī)的負(fù)荷，二次回路轉(zhuǎn)換開關(guān)要打到自動位置以使雙電源末端切換箱在發(fā)電機(jī)供電時(shí)自動切換等等。

3.5.5 設(shè)備運(yùn)行調(diào)試要按照先單體后聯(lián)動、先空載后負(fù)荷的方式進(jìn)行，通過調(diào)整可調(diào)元件如熱繼電器到設(shè)計(jì)規(guī)定值，調(diào)試運(yùn)行持續(xù)運(yùn)行規(guī)定的時(shí)間，驗(yàn)證電氣及機(jī)械性能的可靠性，要重點(diǎn)檢查吊頂內(nèi)的線路，要按照要求敷設(shè)導(dǎo)線穿管。

3.6 加強(qiáng)人力資源管理 在電氣工程管理中，加強(qiáng)人力資源的管理，人才互補(bǔ)、量才任用，提高個(gè)人的素質(zhì)和處理事務(wù)的能力，對于保證電氣工程施工質(zhì)量有著重要意義。要求建筑企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層能發(fā)現(xiàn)人才，合理看待人才，處理好素質(zhì)和能力之間的關(guān)系，重視人才能力的研究，通過背景、文化、環(huán)境、經(jīng)歷等因素分析人才的能力。一個(gè)優(yōu)秀的電氣工程技術(shù)人員要有對電氣工程質(zhì)量嚴(yán)肅負(fù)責(zé)的態(tài)度，能充分利用自己掌握的知識，搞好電氣工程的質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)度、簽證、安全等管理工作，他首先要有全面的專業(yè)知識和技能，要熟練掌握工程系統(tǒng)的施工規(guī)范和施工內(nèi)容，在電氣工程方面要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，還有熟悉法律法規(guī)。總之，電氣工程技術(shù)人員要有綜合的業(yè)務(wù)水平和出色的工作能力。企業(yè)可通過對電氣工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高電氣工程技術(shù)人員的素質(zhì)，也可邀請電氣工程技術(shù)方面的專家對本公司的電氣工程進(jìn)行指導(dǎo)。

4 結(jié)語

電氣工程管理非常重要，電氣工程質(zhì)量一旦存在問題和隱患，就有可能影響設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行，甚至造成重大事故。通過對電氣工程質(zhì)量問題原因的分析，提出相應(yīng)的強(qiáng)化管理的措施，對保證我國建筑電氣工程的質(zhì)量有重要的作用。同時(shí)，建筑智能化發(fā)展迅速，技術(shù)更新較快，電氣工程師應(yīng)通過不斷的學(xué)習(xí)和積累，提高自己的專業(yè)知識。

參考文獻(xiàn)：

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委托書樣板范文第5篇

商品房現(xiàn)售管理辦法最新版第一章　總則

第一條　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條　商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

第四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章　銷售條件

第六條　商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。

商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條　商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗(yàn)收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章　廣告與合同

第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

第十六條　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責(zé)任;

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條　商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條　商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條　按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=　100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條　按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第二十二條　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章　銷售

第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第二十九條　商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第五章　交付

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條　銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十五條　商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章　法律責(zé)任

第三十六條　未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第三十七條　未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條　違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得;收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十九條　在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第四十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;

(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的;

(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的;

(八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十三條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條　國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章　附則

第四十五條　本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第四十七條　本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條　本辦法自20xx年6月1日起施行。

商品房現(xiàn)售條件根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

(四)已通過竣工驗(yàn)收

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)