【摘要】房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益，也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議，如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無(wú)效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開(kāi)銷。

1項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況

1.1梅花山隧道

隧道全長(zhǎng)13780m，為贛龍鐵路擴(kuò)能改造工程最長(zhǎng)的隧道，本標(biāo)段施工出口端4869m（DK224+881～DK229+750），最大埋深688.21m。根據(jù)梅花山隧道的地質(zhì)條件和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，初步擬定了該隧道的風(fēng)險(xiǎn)清單16項(xiàng)，其中，有5個(gè)嚴(yán)重影響施工安全的風(fēng)險(xiǎn)事件，即：突水涌泥、圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫。通過(guò)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，全隧初始風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為極高度風(fēng)險(xiǎn)，施工過(guò)程通過(guò)一系列相應(yīng)的對(duì)策措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，殘余風(fēng)險(xiǎn)為高度風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警等級(jí)分為Ⅱ級(jí)（嚴(yán)重，橙色）。2011年8月，建設(shè)單位組織參建四方初步評(píng)審為高風(fēng)險(xiǎn)隧道。

1.2石筍山隧道

隧道全長(zhǎng)4812m，進(jìn)口里程DK229+945，出口里程DK234+757，最大埋深564.3m。根據(jù)石筍山隧道的地質(zhì)條件和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，初步擬定了該隧道的風(fēng)險(xiǎn)清單13項(xiàng)，其中，進(jìn)口端DK229+945-DK230+090為梯田，地層松軟，地下水發(fā)育且水位高，洞頂?shù)乇碛挟?dāng)?shù)卮迕穹课?0多戶，開(kāi)挖后易產(chǎn)生開(kāi)裂，甚至倒塌，因此，突水涌泥、第三方損失為“極高度”風(fēng)險(xiǎn)；圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫為“高度”風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，全隧初始風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為極高度風(fēng)險(xiǎn)，施工過(guò)程通過(guò)一系列相應(yīng)的對(duì)策措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，殘余風(fēng)險(xiǎn)為高度風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警等級(jí)分為Ⅱ級(jí)（嚴(yán)重，橙色）。2011年8月，建設(shè)單位組織評(píng)審時(shí)確定殘留風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為中度，2012年8月14日后，要求按高風(fēng)險(xiǎn)隧道管理。

1.3將金山特大橋

各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：

為依法有序推進(jìn)房屋征收工作，確保各項(xiàng)工程項(xiàng)目順利實(shí)施，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(jiàn)》，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、主動(dòng)對(duì)接，完善條件，加快推進(jìn)征收準(zhǔn)備工作

各區(qū)政府，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實(shí)施計(jì)劃，各司其職、各負(fù)其責(zé)，相互支持、相互配合，切實(shí)做好相關(guān)征收準(zhǔn)備工作。

（一）辦理征收相關(guān)手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府下達(dá)的各類工程項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，主動(dòng)與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、征收等有關(guān)部門對(duì)接，并按計(jì)劃安排及時(shí)向有關(guān)部門書面申辦征收相關(guān)手續(xù)。各有關(guān)部門要依據(jù)各自法定職責(zé)，及時(shí)辦理相關(guān)征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發(fā)改部門向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的審查意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目的公共利益性質(zhì)和名稱。

實(shí)施城中村改造是提升城市品位，改善人居環(huán)境，加快推進(jìn)市域城鎮(zhèn)化的重要途徑，對(duì)促進(jìn)我區(qū)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖具有十分重要的戰(zhàn)略意義。我區(qū)的城中村改造在探索、完善和發(fā)展的過(guò)程中取得了突出的成績(jī)，為近幾年城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。為了適應(yīng)大規(guī)模推進(jìn)的新要求，使運(yùn)行機(jī)制更加完善，工作程序更加規(guī)范，改造效果全面提升，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究，結(jié)合我區(qū)城中村改造工作的實(shí)際，特制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市域城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)，以貫徹落實(shí)城中村改造的相關(guān)政策法規(guī)和文件精神為前提，緊緊抓住項(xiàng)目申報(bào)、招商引資、土地利用、拆遷安置、工程建設(shè)、資金監(jiān)管等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化民主決策、程序規(guī)范、監(jiān)管服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范和提升我區(qū)的城中村改造工作，實(shí)現(xiàn)依法改造、民主改造、和諧改造、有序改造，為打造創(chuàng)業(yè)城區(qū)、建設(shè)幸福家園做出更大貢獻(xiàn)。

二、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作職責(zé)

區(qū)委區(qū)政府將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，調(diào)整和充實(shí)“晉城市城區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組”，區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)組負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）實(shí)行全方位的組織領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)、招商引資、改造程序、拆遷安置、土地使用、資金運(yùn)作、規(guī)劃實(shí)施、工程招標(biāo)、工程質(zhì)量、建筑安全等實(shí)施全程監(jiān)管。區(qū)政府設(shè)城中村改造辦公室（簡(jiǎn)稱城改辦），專門負(fù)責(zé)全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）的計(jì)劃、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、服務(wù)、考核等日常工作。領(lǐng)導(dǎo)組各成員單位各司其職。

鎮(zhèn)（辦）成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，并配備分管領(lǐng)導(dǎo)和專職人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施和協(xié)調(diào)管理工作，重點(diǎn)負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目審查、招商引資、組織拆遷、工程監(jiān)管、資金監(jiān)管、回遷安置、安全穩(wěn)定等工作，對(duì)城中村改造的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管和審核。

一、目標(biāo)任務(wù)

這次專項(xiàng)行動(dòng)的主要任務(wù)有四項(xiàng)：一是進(jìn)行積案化解攻堅(jiān)。使遺留的重大矛盾積案化解率達(dá)到90%以上；二是通過(guò)大排查、大調(diào)處，使新發(fā)生的矛盾糾紛化解率達(dá)到95%以上；三社建立健全社會(huì)矛盾預(yù)防化解工作機(jī)制，推進(jìn)排查化解工作經(jīng)?；?、制度化；四是有效遏制涉眾性矛盾糾紛上升的勢(shì)頭，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。

二、基本步驟

第一階段。動(dòng)員部署：各單位、各村社要按照鎮(zhèn)黨委、政府的統(tǒng)一部署，成立工作機(jī)構(gòu)，制定工作方案，進(jìn)行動(dòng)員部署，對(duì)開(kāi)展重大社會(huì)矛盾和積案化解攻堅(jiān)行動(dòng)做出具體安排。

第二階段。全面排查：各單位、各村社在全面排查當(dāng)前矛盾糾紛及隱患的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)排查截止20年底尚未徹底解決，已發(fā)生或可能引發(fā)群體性上訪的重大社會(huì)矛盾。涉及到單位和村社，要主動(dòng)配合，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，開(kāi)展聯(lián)合排查。各單位、各村社要對(duì)排查出的所有重大社會(huì)矛盾和積案全部登記造冊(cè)，并按照一案一檔的要求，逐一建立工作臺(tái)賬，逐一說(shuō)明問(wèn)題的基本情況，歷年來(lái)的化解情況和目前情況。由單位領(lǐng)導(dǎo)或包片領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任包案領(lǐng)導(dǎo)、單位具體負(fù)責(zé)人或包村干部擔(dān)任包案負(fù)責(zé)人，明確化解目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)要求。

第三階段。集中化解：各單位、各村社要按照誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則和“案結(jié)事了息訴罷訪”要求，對(duì)排查出的重大社會(huì)矛盾和積案逐案進(jìn)行分析研究，提出化解方案，采取得力措施，全力化解，攻堅(jiān)克難。確保6月底前重大矛盾和積案化解率達(dá)到50%以上，9月底前化解率達(dá)到90%以上。各單位、各村社每月要向鎮(zhèn)維穩(wěn)辦報(bào)送一次工作進(jìn)展情況。鎮(zhèn)上將實(shí)行月通報(bào)制度，定期反映工作進(jìn)展情況，進(jìn)一步提出工作要求，推動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)深入開(kāi)展。