一、房地產(chǎn)公司籌資存在的主要問題

1.房地產(chǎn)貸款利率高，籌資成本昂貴當(dāng)前，我國的銀行體系審批系統(tǒng)相當(dāng)復(fù)雜，需要經(jīng)過許多道流程才能最終獲得貸款的資格，即使獲得了貸款的資格，房地產(chǎn)貸款利率高，成本昂貴也是不爭的事實(shí)。在08年之后，我國的貨幣政策雖然有所松動(dòng)，貸款的利率有下降的趨勢，但是截止到2013年，一年期貸款基準(zhǔn)利率還是達(dá)到了6.31%，再加上嚴(yán)格的限購、限貸令，使得資金回收期加長，資金更加匱乏，資金占用費(fèi)用增加，實(shí)際上資金成本又增加了，房地產(chǎn)業(yè)的處境更加困難。

2.我國房地產(chǎn)金融體系建設(shè)落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然帶動(dòng)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，但是房地產(chǎn)金融仍然是不完善的。經(jīng)過多年的摸索和前行，我國房地產(chǎn)金融體系已經(jīng)初步形成，它是以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，其他金融機(jī)構(gòu)積極參與的組織體系，以銀行貸款為主，兼有信托、基金等形式的產(chǎn)品系統(tǒng)和以初級(jí)市場為主體，二級(jí)市場在探索的市場體系。我國金融體制本身的市場化程度不高，大量資金并沒有直接進(jìn)入該行業(yè)，是不能分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的收益機(jī)會(huì)。由于我國并沒有形成多層次房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)品單一，這是不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展的。我國金融體系建設(shè)的落后是和我國金融市場的起步較晚有關(guān)，長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，限制和禁止個(gè)人買房建房，所以我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)發(fā)展相對應(yīng)的也發(fā)展較慢。

二、解決我國房地產(chǎn)籌資問題的策略分析

1.拓展多元化的籌資渠道，豐富公司的籌資方式推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)籌資的證券化加快房地產(chǎn)籌資的證券化步伐，是解決我國房地產(chǎn)籌資過分依賴銀行存款的有效措施。房地籌資的證券化簡而言之就是通過在公開市場發(fā)行股票或者債券，將金額巨大的房地產(chǎn)所需資金分為一些小的資金單位，充分發(fā)揮市場中其他個(gè)人或者機(jī)構(gòu)的投資積極性，籌集到所需資金的一種形式。充分利用民間資本，分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)。我國的證券化住房抵押貸款，即房地產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)權(quán)證券化，將由于住房抵押貸款具有信用風(fēng)險(xiǎn)較小，資產(chǎn)質(zhì)量高等特點(diǎn)而在流通市場上扮演重要角色。實(shí)施房地產(chǎn)籌資的證券化，就必須得建立起獨(dú)立的評估體系、信用擔(dān)保中間人體系以及全國性的銀行交易系統(tǒng)。我國得加快房地產(chǎn)籌資的證券化步伐，減少過多的行政干預(yù)。

2、大力發(fā)展融資租賃形式的籌資方式融資租賃是指資產(chǎn)擁有者將資產(chǎn)在一定的時(shí)期內(nèi)租賃給承租人使用，定期向承租人收取租金的過程。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和完善的美國等西方國家，融資租賃年平均增長率達(dá)到了30%，成為了僅次于銀行信貸的第二大融資方式。融資租賃的籌資方式在我國可以說有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，因?yàn)樗幌胥y行貸款那樣需要經(jīng)過抵押等繁瑣的程序就能夠獲得較穩(wěn)定的資金補(bǔ)充。從租入房地產(chǎn)的一方來看，它也不需要首先支付高額的首付才能獲得房屋的使用權(quán)，只需要定期支付一定的租金就能使用，大大降低了消費(fèi)的門檻，也就會(huì)增加房地產(chǎn)的銷售量，也可以為外資進(jìn)入我國的房地產(chǎn)打下基礎(chǔ)。在這雙贏的刺激下，融資租賃的發(fā)展必將得到長足的發(fā)展。

1房地產(chǎn)營銷策劃理念

1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個(gè)寧靜、舒適、時(shí)尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

1房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題

2.1資金投入周期長，風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理

一、政府管理部門要轉(zhuǎn)變角色，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展保駕護(hù)航

新常態(tài)下，政府管理部門要著力打造一個(gè)“公平、公正、公開”的競爭環(huán)境，更多地發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，提高政策科學(xué)含量的執(zhí)行力。減少政府的調(diào)控與干擾，堅(jiān)決打擊擾亂市場、大肆炒房買房牟取暴利的不法行為。

1.要深入基層

調(diào)查了解目前我國一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場不同的發(fā)展情況與市場結(jié)構(gòu)，按照黨的十八屆三、四中全會(huì)的戰(zhàn)略決策，進(jìn)一步加強(qiáng)市場機(jī)制與資源配置中的作用，根據(jù)不同的需求制定不同的政策。加大市場調(diào)節(jié)力度。

2要積極推進(jìn)住房保障

加快棚戶區(qū)改造，完善城市公共設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問題。既講公平，也講效率，堅(jiān)決遏制腐敗，杜絕暗箱操作，發(fā)現(xiàn)一起，打擊一起，將保障性住房真正落實(shí)到切實(shí)需要的人手中；同時(shí)，要避免產(chǎn)生新的庫存積壓，做好有效配置。

一、房地產(chǎn)品牌價(jià)值重要性分析

對于任何消費(fèi)品來說，未來企業(yè)之間的競爭都將是品牌和質(zhì)量的綜合體的競爭，特別對于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說，積累品牌的優(yōu)勢對于其在跨區(qū)域的發(fā)展上有很大的推動(dòng)作用，也必將是其增加市場份額的重要資源。TOP10研究組之前公布的報(bào)告中顯示，中海地產(chǎn)、萬科的品牌價(jià)值分別達(dá)到155.85億和155.77億，成為房地產(chǎn)行業(yè)中品怕價(jià)值最高的兩家企業(yè)；與此同時(shí)，對全國品牌企業(yè)的品牌價(jià)值進(jìn)行均值計(jì)算，為59.93億元，同比提升超過30%。通過這些數(shù)據(jù)均可以看出品牌綜合力的發(fā)展勢頭，綜合而論，增強(qiáng)企業(yè)品牌價(jià)值的意義如下。

（一）將房地產(chǎn)品牌價(jià)值數(shù)字化，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)樹立行業(yè)地位及形象通過量化房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)直觀的看到自己企業(yè)的現(xiàn)狀，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在品牌綜合化的進(jìn)程中更好的優(yōu)化自身的品牌價(jià)值，以服務(wù)大眾，建立更有優(yōu)勢的企業(yè)品牌，對于品牌優(yōu)勢較弱的企業(yè)，也可以通過量化后的比較，直接的看到自己在行業(yè)中的地位，縮短與優(yōu)秀企業(yè)的差距。

（二）理性消費(fèi)者的購房標(biāo)準(zhǔn)之一現(xiàn)今社會(huì)，消費(fèi)者在購房中的標(biāo)準(zhǔn)也逐漸發(fā)生改變，日趨理性，品牌因素成為其中重要因素之一。消費(fèi)者已不僅僅局限于價(jià)格等因素，也會(huì)對質(zhì)量，設(shè)計(jì)等因素有所考慮。優(yōu)秀的品牌也意味著更好的質(zhì)量和更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，因此對于品牌價(jià)值的研究，可以為消費(fèi)者提供更好的選擇標(biāo)準(zhǔn)，高效率化房地產(chǎn)買賣市場。

（三）在融資和兼并過程中爭取優(yōu)勢目前，金融機(jī)構(gòu)也將品牌價(jià)值列入融資擔(dān)保的重要因素之一，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生兼并收購等活動(dòng)時(shí)，品牌價(jià)值也成為重要指標(biāo)，由此可見，品牌價(jià)值逐步成為商業(yè)評估的核心內(nèi)容。綜上所述，對于量化房地產(chǎn)品牌價(jià)值具有十分重要的意義，在這過程中，也有助于規(guī)范化房地產(chǎn)開發(fā)市場，同時(shí)高效化房地產(chǎn)交易市場，使得我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。以下將通過從企業(yè)品牌角度和項(xiàng)目品牌角度對10家房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值進(jìn)行評估，以通過兩種角度最終的企業(yè)排名進(jìn)行對比性分析

二、實(shí)證分析