編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進(jìn)行闡述。包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個(gè)稅種的現(xiàn)狀等。具體材料請見：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進(jìn)行講述，包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃案例、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從供給數(shù)量的影響；供給結(jié)構(gòu)的影響；房產(chǎn)的需求等進(jìn)行講述，包括了所以房產(chǎn)市場不能根據(jù)市場的需求信號自動(dòng)調(diào)節(jié)數(shù)量、為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性等，具體資料請見：

摘要：以1998年住房改革以來，房價(jià)走勢及目前市場狀況為研究背景，討論了近些年國家為抑制房價(jià)出臺(tái)的各項(xiàng)措施的實(shí)施情況，總結(jié)了調(diào)控失衡的原因，給出了四項(xiàng)建議措施，對實(shí)際的房價(jià)控制具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；投資；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。

根據(jù)中國社科院《中國社會(huì)藍(lán)皮書》報(bào)告，1998年至2003年我國商品房的價(jià)格增加了343元/平方米，2004年后，全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”后，到2005年房價(jià)比2003年漲了740元/平方米，進(jìn)入2006年，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控房價(jià)的政策。到2007年3月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，房價(jià)走勢表現(xiàn)為一種非理性上漲。

論文關(guān)鍵詞公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)選擇與應(yīng)用

論文摘要本文從企業(yè)計(jì)量模式的選擇與應(yīng)用來分析投資性房地產(chǎn)對企業(yè)利潤、所有者權(quán)益的影響，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的采用應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀高，在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域引入公允價(jià)值后，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與股東權(quán)益將會(huì)大幅提高。但統(tǒng)計(jì)資料表明，只有極少數(shù)上市公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。在已披露2007年年報(bào)的1300多家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，并對股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，從2007年的中報(bào)來看，由投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變化帶來的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對上市公司盈利的影響還極少，對整個(gè)市值的影響可說是微不足道。為什么呢？我們先來看看新準(zhǔn)則的規(guī)定?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。并特別規(guī)定，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。筆者現(xiàn)從企業(yè)計(jì)量模式的選擇與應(yīng)用來分析以上投資性房地產(chǎn)現(xiàn)象。

一、艱難選擇

主要有以下幾方面的原因?qū)е缕髽I(yè)摒棄公允價(jià)值計(jì)量模式：

一是公允價(jià)值計(jì)量的使用條件被嚴(yán)格限制。比如投資性房地產(chǎn)若采用公允價(jià)值模式計(jì)量，準(zhǔn)則要求有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，由于我國目前沒有完整的房地產(chǎn)估值體系，在中小城市幾乎沒有房地產(chǎn)中介市場，而許多上市公司的投資性房地產(chǎn)又在中小城市或是大城市的遠(yuǎn)郊，取得符合準(zhǔn)則要求的條件是比較困難的。因?yàn)樾枰f明什么是活躍市場、相似環(huán)境、用途、新舊等資產(chǎn)的交易價(jià)格。而涉及商業(yè)機(jī)密或者大宗大額交易不常見，交易價(jià)格的取得是有難度的，這樣企業(yè)不得不繼續(xù)采用成本計(jì)量模式。

關(guān)鍵字：基礎(chǔ)開征物業(yè)我國幾個(gè)理論問題

要在我國開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的。開征物業(yè)稅的問題一直是學(xué)術(shù)界和政界關(guān)注的熱點(diǎn)，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎(chǔ)理論的角度探討在我國開征物業(yè)稅的問題。物業(yè)稅實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財(cái)產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個(gè)類別，其基本含義是對財(cái)產(chǎn)征稅。那么，什么是財(cái)產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財(cái)產(chǎn)，包括可用于消費(fèi)或可用于取得收入。對財(cái)產(chǎn)征稅和對財(cái)產(chǎn)的收入征稅是兩個(gè)不同的概念：前者是對財(cái)產(chǎn)的價(jià)值存量征稅；后者是對財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值流量征稅。財(cái)產(chǎn)稅不可能對所有財(cái)產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財(cái)產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權(quán)利的征稅。“權(quán)利”也是財(cái)產(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實(shí)際上卻是政府對提供公共勞務(wù)收取的使用者費(fèi)。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)是有利的。而財(cái)產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)的功能。開征財(cái)產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財(cái)政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價(jià)值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)能力的時(shí)候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增加，從而提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅有利于實(shí)現(xiàn)“人”的公平。一個(gè)人一生中擁有的財(cái)產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財(cái)產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈(zèng)獲得的財(cái)產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對稱原則是構(gòu)建效率財(cái)政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費(fèi)可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因?yàn)橐云秃洼喬サ南膩碛?jì)算使用高速公路的費(fèi)用是符合效率原則的。當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的基本原則，有失公平，同時(shí)遺產(chǎn)被征稅卻會(huì)挫傷財(cái)產(chǎn)所有者創(chuàng)造價(jià)值的積極性。財(cái)產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實(shí)施國家爭論的熱點(diǎn)之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財(cái)產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財(cái)政收入的重要來源。例如英國，平均要占財(cái)政收入的30-40％，高的可達(dá)70-80％，低的也有10-15％。但我國卻有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價(jià)格，或者說有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過高的態(tài)勢。由于這種觀點(diǎn)開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價(jià)格的印象。這無論是在理論上還是在實(shí)踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖栴}；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟(jì)體制的完善。從實(shí)踐上看，將會(huì)產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的不良效果。因?yàn)樵谖覈徺I得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價(jià)的負(fù)擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價(jià)格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財(cái)政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)問題是需要進(jìn)一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計(jì)稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價(jià)值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點(diǎn)象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計(jì)稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計(jì)量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報(bào)，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價(jià)格，就必須是市場利率而不是個(gè)別利率。但我國的計(jì)稅辦法是房產(chǎn)的實(shí)際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)租金征稅實(shí)際上成了“營業(yè)稅

”而不是財(cái)產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實(shí)際上卻并不是真正的財(cái)產(chǎn)稅。在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財(cái)產(chǎn)的稅種有三個(gè)城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財(cái)產(chǎn)稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進(jìn)行征稅。土地使用權(quán)是國家認(rèn)定的，從這個(gè)意義上說屬于政府對公共勞務(wù)收取使用者費(fèi)。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財(cái)產(chǎn)稅。耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實(shí)際上是對土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因?yàn)樽罱K非農(nóng)利用的是社會(huì)其他組織和個(gè)人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價(jià)格和政府征用農(nóng)用土地的價(jià)格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實(shí)際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費(fèi)用一般說來不會(huì)有很大的增加，增加的實(shí)際上是土地的價(jià)格。土地價(jià)格為什么會(huì)上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費(fèi)密集度有正相關(guān)。這是政府和市場共同作用的結(jié)果。按市場經(jīng)濟(jì)體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財(cái)產(chǎn)稅。上述分析表明，我國確實(shí)沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當(dāng)然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進(jìn)行三個(gè)方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價(jià)格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場交易的效率價(jià)格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會(huì)產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價(jià)格。在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負(fù)的設(shè)計(jì)。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計(jì)算依據(jù)的房價(jià)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼可以理解為以往的工資中不含住房費(fèi)用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補(bǔ)發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補(bǔ)助，因?yàn)槁毠べ彿康姆慨a(chǎn)價(jià)格即使按銀行貸款利率計(jì)算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補(bǔ)貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負(fù)設(shè)計(jì)。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補(bǔ)貼，但至今并未真正落實(shí)，以收入法評估稅基也有利于房租補(bǔ)貼額的確定；同時(shí)也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實(shí)到位者的補(bǔ)助。如果按上述思路設(shè)計(jì)物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負(fù)，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動(dòng)的。另一個(gè)方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負(fù)有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計(jì)不會(huì)少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計(jì)占gdp的比例高達(dá)35％左右。這個(gè)總負(fù)擔(dān)率是很高的，按市場經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來看，總負(fù)擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進(jìn)行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負(fù)擔(dān)相對穩(wěn)定，那么意味著將會(huì)減少政府的可支配財(cái)力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟(jì)體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會(huì)增加財(cái)政困難，還能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來。其實(shí)，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。“國家”是“市民社會(huì)”和“政權(quán)社會(huì)”的統(tǒng)一體。市民社會(huì)由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會(huì)是凌駕于市民社會(huì)之上的組織。市民社會(huì)從事物質(zhì)財(cái)富或貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會(huì)從事精神財(cái)富或非貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)。兩類社會(huì)中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會(huì)界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護(hù)市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的存在而設(shè)定的，因此高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會(huì)的財(cái)產(chǎn)，還是政權(quán)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對這些組織的運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)助。這會(huì)扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費(fèi)用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財(cái)政體制的改革。在物業(yè)房產(chǎn)稅的優(yōu)惠問題上涉及到納稅人的負(fù)擔(dān)能力和房產(chǎn)的性質(zhì)問題。物業(yè)房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，并沒有考慮納稅人的負(fù)擔(dān)能力，因此從負(fù)擔(dān)能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點(diǎn)主張對居民住房優(yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產(chǎn)稅的免征額或起征點(diǎn)。這種觀點(diǎn)是可以商榷的。以面積為免征額或起征點(diǎn)形式上似乎很公平，實(shí)際上是有利于富人的。一般說來，富人房產(chǎn)的單位面積的租金較高，窮人房產(chǎn)的單位面積的租金較低，這意味著對富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張?jiān)O(shè)立包括住房租金在內(nèi)的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，家庭收入達(dá)不到的應(yīng)予免稅，差額部分還應(yīng)該得到政府的社會(huì)救濟(jì)或房租補(bǔ)助，后者相當(dāng)于物業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)置負(fù)稅率。家庭住房形式上是消費(fèi)品，但從人的再生產(chǎn)角度看應(yīng)該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設(shè)規(guī)劃的，從社會(huì)發(fā)展的角度看也屬于投資品。對于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增長來說，投資是應(yīng)該受到鼓勵(lì)的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應(yīng)的交易稅應(yīng)該返回，即只對改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。