為穩(wěn)定我市住房價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔*〕37號）和建設(shè)部等三部委《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房〔*〕166號）文件精神，現(xiàn)就進(jìn)一步整頓規(guī)范全市房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題提出如下意見。

一、進(jìn)一步提高對整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識

整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和

落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅(jiān)持深化改革和加

強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度

第一條為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

第三條本辦法適用于本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)。

第四條從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定；遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；遵守職業(yè)道德。

第五條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理監(jiān)督工作，組織實(shí)施本辦法。

各區(qū)縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理監(jiān)督工作。

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，主要是指房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)發(fā)揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海，大約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。因此，信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。這一中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。

巨大的利潤空間，使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域。同時(shí)，由此也引出了諸多的糾紛。北京市工商行政管理局的統(tǒng)計(jì)資料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消費(fèi)者投訴中心共受理消費(fèi)者投訴4722件。其中排在首位的是房屋經(jīng)紀(jì)糾紛，為485件，占投訴總量的10%。目前存在的問題主要有以下：

問題一：無資質(zhì)、無證書。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。同時(shí)第11條也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。盡管這些條件比較低，但是，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記、借別人的《經(jīng)紀(jì)人資格證書》蒙混檢查。上海市工商管理部門在2001年對轄區(qū)內(nèi)的近700戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展了一項(xiàng)專項(xiàng)檢查。其中共取締無照經(jīng)營的86戶，查獲異地經(jīng)營、擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的109戶，超越經(jīng)營范圍的5戶，有營業(yè)執(zhí)照而未辦理資質(zhì)認(rèn)證或從業(yè)人員未具備經(jīng)紀(jì)人資格證書的45戶。上海工商管理部門的統(tǒng)計(jì)顯示，2001年被查處取締的無照經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)達(dá)344家。這些數(shù)字充分說明了現(xiàn)實(shí)中的問題。

問題二：利用虛假信息騙取錢財(cái)

個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明目張膽的利用“房托”或與假房主相互勾結(jié)，竄通一起，坑騙消費(fèi)者。張某看到一家房屋經(jīng)紀(jì)公司刊登的一則廣告，聲稱：“為用戶提供安全、可靠的房源”。于是，他滿懷信心的與這家公司聯(lián)系，希望能租住一處位于某地區(qū)的房子，對方很快答應(yīng)說：“房源已找到”。當(dāng)即公司一位業(yè)務(wù)員帶他去看一居室住房。張某看后很滿意，便向這家公司交了1000元費(fèi)用。在公司業(yè)務(wù)員、“房主”和他三方在場的情況下，他向房主交了一年的房租費(fèi)16000元。隨后，“房主”也給了他房屋鑰匙，他當(dāng)晚去所租的住房查看時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)此房早已租給另一位女士。目前這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在廣告中所刊登的信息，有的是抄襲別家經(jīng)紀(jì)公司，有的是自己編造。他們的目的只有一個(gè)——騙取所謂的“信息費(fèi)”。

二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范

1．委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2．逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

一位哲學(xué)家曾經(jīng)說過：具有遠(yuǎn)大理想，，輔以堅(jiān)定的信心，施以努力的奮斗，才有超人的成就。這句話，對合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易中心副主任xx來說，是最恰當(dāng)不過了。他以執(zhí)著的追求，不懈的努力，使合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)中心在近年來的發(fā)展中取得了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收，受到社會(huì)的廣泛贊譽(yù)，也多次被評為開發(fā)區(qū)先進(jìn)工作者。

一、努力學(xué)習(xí)、提高認(rèn)識，不斷充實(shí)自己

在多年的工作實(shí)踐中，xx同志深刻體會(huì)到，一個(gè)人學(xué)習(xí)知識少，沒有追求和奮斗目標(biāo)，那就意味著是一個(gè)渾渾噩噩的人，什么都干不好。他深知作為中心的副主任，要帶領(lǐng)全體員工做好工作，自己必須先有一個(gè)好的狀態(tài)，好的素質(zhì)，為此他努力學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識，充實(shí)自己。

他深知思想是行動(dòng)的指南，只有在思想上堅(jiān)定了理想信念，方能在實(shí)際行動(dòng)中走出堅(jiān)定的腳步。作為開發(fā)區(qū)的一個(gè)年輕基層干部，政治立場是否堅(jiān)定，是衡量一名基層干部是否合格的首要標(biāo)準(zhǔn)。他堅(jiān)持以馬列主義、思想、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，他擔(dān)任房產(chǎn)中心副主任職務(wù)以來，認(rèn)真學(xué)習(xí)同志“三個(gè)代表”重要思想，深刻理解三個(gè)代表重要思想的內(nèi)涵并運(yùn)用到工作中來。以黨性為后盾，以政治責(zé)任感為動(dòng)力，以“黨性最強(qiáng)、作風(fēng)最正、工作出色”為具體要求，從思想上、作風(fēng)上加強(qiáng)自身建設(shè)，恪盡職守、竭誠奉獻(xiàn)、辛勤工作，出色地完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展、國有房產(chǎn)的盤活及全區(qū)的招商引資工作做出了積極貢獻(xiàn)和優(yōu)異成績。

房地產(chǎn)市場是一個(gè)深層次的專業(yè)化市場，要搞好房地產(chǎn)市場發(fā)展和監(jiān)管，不但要學(xué)習(xí)和熟悉房地產(chǎn)業(yè)方面的法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識，而且要學(xué)習(xí)和熟悉銀行、稅務(wù)、物業(yè)管理等方面的法律法規(guī)和專業(yè)知識。xx同志不畏艱難、努力學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中摸索，不但熟練的掌握房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識，而且還熟悉掌握了物業(yè)管理、銀行、稅務(wù)等方面的法律法規(guī)及專業(yè)知識，為他的工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并取得合肥市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。他系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了勞動(dòng)法、房地產(chǎn)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等一系列法律、法規(guī)。他曾經(jīng)參與起草了《合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)恢復(fù)房權(quán)屬登記管理辦法》及《〈合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)恢復(fù)房權(quán)屬登記管理辦法〉實(shí)施細(xì)則》等一系列地方規(guī)章。

二、積極工作、勇于創(chuàng)新、不斷開拓中心工作新領(lǐng)域